Autor: mueller@bm-recht.ch

Abschaffung des Eigenmietwertes?

Mit der Schlussabstimmung vom 20. Dezember 2024 haben der National- und der Ständerat entschieden, eine Vorlage für die Abschaffung des Eigenmietwerts für Erst- und Zweitliegenschaften zu erlassen. Doch was bedeutet das konkret?

Was ist der Eigenmietwert?

Als Eigenmietwert wird der fiktive Wert bezeichnet, welcher ein:e Eigentümer:in einer Liegenschaft, in welcher er/sie selber wohnt oder als Zweitwohnung selber braucht, einnehmen würde, wenn er/sie diese an eine Drittperson vermieten würde. Dieser fiktive Wert wird auf Bundes- und Kantonsebene als Einkommen versteuert (Bundesebene Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG; Kanton Bern Art. 25 Abs. 1 lit. b StG). Im Gegenzug können die Eigentümer/innen die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen (Bundesebene Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG; Kanton Bern Art. 38 Abs. 1 lit. a StG).

Welche Änderung haben National- und Ständerat beschlossen?

Dieser fiktive Wert für Erst- und Zweitwohnungen soll nun mit der Vorlage des National- und Ständerats abgeschafft werden, wodurch dieser zukünftig von Eigenbesitzer:innen nicht mehr als Einkommen zu versteuern wäre. Dies hat jedoch zur Folge, dass Unterhaltskosten bei selbstbenutzen Liegenschaften nicht mehr abgezogen werden können. Zudem würde auch der Abzug von Schuldzinsen nur noch beschränkt möglich sein.

Besonders in Bergkantonen könnte die Abschaffung des Eigenmietwerts für Zweitwohnungen zu erheblichen Einbussen bei den Steuereinnahmen führen. Um diese Verluste auszugleichen, wurde die Abschaffung des Eigenmietwerts mit der Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften verknüpft. Diese neue Steuer ermöglicht den Kantonen, auf Zweitwohnungen eine zusätzliche Steuer zu erheben. Die Kantone dürften dabei selber entscheiden, ob sie eine solche Steuer einführen oder nicht.

Künftige (mögliche) Änderung

Noch ändert sich nichts. Während die Abschaffung des Eigenmietwerts keine Verfassungsänderung benötigt, bedarf die Einführung einer neuen (Objekt)Steuer einer Verfassungsänderung, welcher das Volk wie auch die Stände (Kantone) zustimmen müssen. Wird die Abstimmung abgelehnt, verbleibt alles beim Alten. Wird die Verfassungsänderung angenommen, würde neu kein fiktiver Wert für Erst- und Zweiwohnungen beim Einkommen mehr angerechnet werden. Die Kantone könnten jedoch eine neue Objektsteuer einführen, wodurch Eigentümer:innen von Zweitwohnungen trotzdem verpflichtet würden, eine Steuer auf ihre Liegenschaft zu bezahlen. Ob die Kantone eine solche Objektsteuer einführen und wie hoch diese wäre, ist noch ungewiss.

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Schwächung der Mieter:innen?

Abstimmungsvorlagen vom 24. November 2024

Am 24. November 2024 stimmt die Schweiz unter anderem über zwei mietrechtliche Vorlagen ab, nachdem das Referendum gegen die geplanten Gesetzesänderungen ergriffen worden ist.

Das Stimmvolk wird darüber entscheiden, ob die Voraussetzungen für die Untermiete verschärft und die Anforderungen für die Kündigung zum Eigenbedarf herabgesetzt werden sollen.

Verschärfung der Voraussetzungen für die Untermiete

Stand heutiges Recht ist die Untermiete in Art. 262 OR wie folgt geregelt:

¹ Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.

² Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn:

a. der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben;

b. die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind

c. dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.

³ Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten.

Gemäss Vorlage:

sollen Mieterinnen und Mieter künftig ein schriftliches Gesuch für die Untermiete stellen, welchem die Vermieterschaft schriftlich zustimmen muss.
muss jede Änderung der Untermiete der Vermieterschaft mitgeteilt werden.
kann die Vermieterschaft künftig die Untermiete untersagen, wenn diese länger als zwei Jahre dauern soll.
kann die Vermieterschaft das Mietverhältnis wegen einer unzulässigen Untervermietung künden.

Parlament und Bundesrat empfehlen, die Vorlage anzunehmen. Die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt und die Verbreitung von Vermietungsplattformen im Internet begünstige Missbräuche bei der Untermiete. Solche Missbräuche sollen durch eine klare Regelung der Voraussetzungen der Untermiete verhindert werden. Die Gegner:innen der Vorlage machen geltend, die Vorlage schwäche die Position der Mieterschaft stark. Da es bereits jetzt verboten ist, die Wohnung ohne Einwilligung der Eigentümer:innen unterzuvermieten, sei eine zusätzliche Regelung nicht erforderlich.

Herabsetzung der Anforderungen für die Kündigung zum Eigenbedarf

Das Gesetz regelt den dringenden Eigenbedarf in drei konkreten Situationen:

Art. 261 Abs. 2 Bst. a OR sieht vor, dass bei einem Eigentümerwechsel der Mietsache, neue Eigentümer:innen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen können, wenn diese einen dringenden Eigenbedarf geltend machen.

Art. 271a Abs. 3 Bst. a OR hält fest, dass Vermieter:innen beim Vorliegen eines dringenden Eigenbedarfs das Mietverhältnis kündigen dürfen, selbst wenn zu diesem Zeitpunkt ein Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis läuft oder die Vermieter:innen in den letzten drei Jahren vor der Kündigung einem Rechtstreit unterlagen, welches im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stand.

Art. 272 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Bst. d OR statuiert, dass Mieter:innen die Erstreckung eines (un)befristeten Mietverhältnisses verlangen können, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie oder ihre Familien eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieter:innen nicht zu rechtfertigen sind. Bei der Interessensabwägung wird dabei insbesondere auch ein allfälliger dringender Eigenbedarf der Vermieter:innen berücksichtigt.

Die «Dringlichkeit», von welcher das Gesetz im Zusammenhang mit dem Eigenbedarf spricht, wird im Gesetz selbst nicht definiert. Nach der aktuell geltenden Rechtsprechung bedeutet «Dringlichkeit», dass der Eigenbedarf unmittelbar (nicht bloss zukünftig), tatsächlich (nicht bloss hypothetisch) und aktuell sein muss. Dies ist dann der Fall, wenn nach objektiver Würdigung der Umstände ein Zuwarten mit der Selbstnutzung (bis bspw. eine ordentliche Kündigung möglich ist) für Vermieter:innen als nicht zumutbar erscheint (vgl. bspw. BGE 118 II 50, E. 3c).

Die Vorlage will diese Anforderungen an die Dringlichkeit herabsetzen. Bei Annahme der Vorlage muss der Eigenbedarf für eine zulässige Kündigung nicht mehr «dringlich», sondern nur noch «bedeutend und aktuell» sein. Wie «bedeutend und aktuell» zu verstehen ist, wird nicht genauer definiert. Bei einer Annahme der Vorlage wäre es somit an den Gerichten, diese beiden Begriffe genauer zu bestimmen.

Parlament und Bundesrat empfehlen Annahme der Vorlage. Diese helfe Vermieter:innen, in oder nach einem Rechtsstreit, bei einer Mieterstreckung oder bei einem Eigentumswechsel den Eigenbedarf einfacher geltend machen zu können. Die Gerichte würden bei der Beurteilung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs immer noch die Interessen der Mieter:innen und Vermieter:innen gegeneinander abwägen, der Eigenbedarf würde jedoch stärker gewichtet. Die Gegner:innen der Vorlage machen geltend, dass auch diese Vorlage die Position der Mieter:innen erheblich schwächt. Darüber hinaus würden gelockerte Regelungen betreffend der Kündigung zum Eigenbedarf der Immobilien-Lobby erlauben, höhere Renditen zu erzielen.

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Anpassungen Stockwerkeigentumsrecht?

Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 20. September 2024 die Vernehmlassung zu Änderungen des Zivilgesetzbuches betreffend das Stockwerkeigentum eröffnet (MM). Die Vernehmlassung dauert bis am 20. Dezember 2024.

Vorgeschlagen werden insbesondere folgende Änderungen (detaillierte Übersicht):

explizite Regelung der Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft (z.B. Parkplätze oder Gärten);
Regelung des Kaufes von Stockwerkeigentum ab Plan;
Klagerecht für die Schaffung eines Erneuerungsfonds für die Finanzierung notwendiger Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten (jedoch kein oblig. Erneuerungsfond);
Stockwerkeigentum im Baurecht: Mehrheitsbeschluss soll künftig für Verlängerung eines Baurechts genügen.

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Anfechtung von Anfangsmietzsinsen

Im Vertragsrecht gilt der Grundsatz der Dispositionsmaxime. D.h., die Parteien sind frei, Vereinbarungen zu treffen und insbesondere Verträge gemäss ihren Vorstellungen und Wünschen zu schliessen. Der Gesetzgeber greift in diese Vertragsfreiheit ein, um insbesondere schwächere Parteien zu schützen.

Im Mietrecht kann nach Unterzeichnung des Mietvertrages der Anfangsmietzins noch während 30 Tagen nach Schlüsselübergabe bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten und dessen Herabsetzung verlangt werden (Art. 270 OR). Missbräuchlich ist ein Mietzins dann, wenn (alternativ):

die persönliche oder familiäre Notlage der Mieter:innen oder die Verhältnisse auf dem lokalen Wohnungsmarkt die Mieter:innen zum Vertragsschluss gezwungen haben, oder
der Mietzins gegenüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht wurde. Gemäss Art. 256a Abs. 2 OR können Mieter:innen verlangen, dass ihnen die Höhe des Mietzinses aus dem früheren Mietverhältnis mitgeteilt werden.

Eine formell zulässige Anfechtung führt jedoch noch nicht zu einer Reduktion des Mietzinses. Eine allfällige Herabsetzung richtet sich nach Art. 269 OR und Art. 269a OR. Somit ist massgebend, ob mit dem (neue) Mietzins ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder ob der Mietzins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Mietzinse sind insbesondere dann in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen (vgl. in diesem Zusammenhang das Urteil des Bundesgericht 4A_121/2023 vom 29. November 2023).

Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates (RK-N) hat gemäss Medienmitteilung vom 16. August 2024 vom Ergebnisbericht über die Vernehmlassung zu den parlamentarischen Initiativen 16.451 “Für Treu und Glauben im Mietrecht. Anfechtung des Anfangsmietzinses nur bei Notlage des Mieters” und 17.493 “Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen” Kenntnis genommen. Die Kommission hat “grossen Handlungsbedarf bei der Mietzinsgestaltung festgestellt”, da die momentane Rechtslage zu Rechtsunsicherheit führe und langwierige Verfahren begünstige. Die RK-N hat beide Vorlagen verabschiedet. Sie werden voraussichtlich in der Frühjahrssession 2025 im Nationalrat beraten.

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HIV-Infektion als Unfall?

Mit Urteil 8C_348/2023 vom 3. Mai 2024 hat sich das Bundesgericht mit dem Unfallbegriff befasst: Konkret setzte sich das Bundesgericht mit der Frage auseinander, ob eine HIV-Infektion als Unfall zu qualifizieren ist.

Als Unfall (der die Leistungspflicht der Unfallversicherung auslöst) gilt gemäss Art. 4 ATSG die plötzliche, nicht beabsichtigte schädigende Einwirkung eines ungewöhnlichen äusseren Faktors auf den menschlichen Körper, die eine Beeinträchtigung der körperlichen, geistigen oder psychischen Gesundheit oder den Tod zur Folge hat. Fehlt es an einem dieser Elemente, kann geprüft werden, ob die Gesundheitsbeeinträchtigung als Krankheit (Art. 3 Abs. 1 ATSG) zu qualifizieren ist (Kostentragung durch Krankenversicherung).

Hauptstreitpunkt war die Frage, ob das Merkmal der “Ungewöhnlichkeit des äusseren Faktors” zu bejahen ist (E. 4).

Nach der Rechtsprechung ist ein äusserer Faktor ungewöhnlich, wenn er nach einem objektiven Massstab nicht mehr im Rahmen dessen liegt, was für den jeweiligen Lebensbereich alltäglich und üblich ist (E. 4.1.1. m.V.a. BGE 134 V 72). Die Ungewöhnlichkeit bezieht sich nicht auf die Wirkung/die Folgen eines Faktors, sondern auf diesen selber.

Ein Gesundheitsschaden, der durch eine Infektion verursacht wird, ist grundsätzlich eine Krankheit (E. 4.1.2 m.V.a. BGE 122 V 230). Eine unfallmässige Verursachung der Infektion setzt nach der Rechtsprechung das Vorhandensein einer Wunde im Zeitpunkt der Infizierung voraus. Ein Unfall wird beispielsweise bejaht beim Biss einer Zecke, der zu einer Borreliose geführt hat (BGE 122 V 230, E. 5a). Wird eine HIV-Infektion durch den Griff in eine kontaminierte Spritze verursacht, wird ebenfalls ein Unfall angenommen (BGE 140 V 356).

Vorliegend war unstreitig, dass die Beschwerdeführerin über zehn Jahre in einer Beziehung mit einem Partner lebte, der ihr seine HIV-Infektion während mehr als drei Jahren verschwieg und ungeschützten Geschlechtsverkehr mit ihr hatte, was zu ihrer Ansteckung führte. Der Partner wurde der schweren Körperverletzung zum Nachteil der Beschwerdeführerin und der versuchten schweren Körperverletzung zum Nachteil der gemeinsamen Tochter schuldig gesprochen (E. 4.3).

Das Bundesgericht hält fest, die Unfallversicherung sei für eine Infektionskrankheit nur dann leistungspflichtig, wenn die Übertragung des Krankheitserregers durch ein eigentliches Unfallereignis erfolgt sei. Der Irrtum über die HIV-Positivität ihres Partners sei unerheblich (E. 4.4.1). Auch der Umstand, dass der ehemalige Partner strafrechtlich verurteilt wurde, sei für die Frage der Ungewöhnlichkeit des äusseren Faktors nicht ausschlaggebend: Straftaten, die mit einer Einwirkung auf den menschlichen Körper verbunden sind, stellen regelmässig Unfallereignisse dar. Entscheidend sei aber nicht die strafrechtliche Relevanz der gesundheitsschädigenden Handlung an sich, sondern dass die die Elemente des Unfallbegriffs erfüllen.

Die Beschwerde wurde somit abgewiesen.

Aus dem Bundeshaus: Bericht des Bundesrates zum Unterhaltsrecht

Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 24. April 2024 in Erfüllung des Postulates 21.4141 Silberschmidt vom 29. September 2021 den Bericht “Alternierende Obhut: Evaluation der Gerichtspraxis nach der Revision des Unterhaltsrechts” verabschiedet (MM).

Gemäss geltendem Recht muss das Gericht nach einer Trennung oder Scheidung die Möglichkeit der alternierenden Obhut (d.h. die Kinder leben abwechselnd bei beiden Elternteilen) zwingend prüfen, auch wenn diese Betreuungsform nicht von beiden Elternteilen gewünscht wird. Die alternierende Obhut wird hingegen nicht vorgeschrieben.

Zur Evaluation der Praxis der erst- und zweitinstanzlichen Gerichte wurden zwei interdisziplinäre Studien in Auftrag gegeben:

Der Bundesrat kommt in seinem Bericht gestützt auf die beiden Studien zum Schluss, dass sich die Eltern eher selten für eine alternierende Obhut entscheiden, was aber mit den realen Lebensumständen (z.B. Distanz zwischen den Wohnorten der Eltern, berufliche Verpflichtungen oder finanzielle Situation) begründet wird. Der Bundesrat sieht diesbezüglich keinen gesetzgeberischen Handlungsbedarf und verweist darauf, dass die Rahmenbedingungen entscheidend seien.

Zur Förderung der gemeinsamen elterlichen Verantwortung nach einer Trennung oder Scheidung sieht der Bundesrat hingegen im Bereich des Familienverfahrensrechts Verbesserungsbedarf. Ein entsprechender Bericht wird für Anfang 2025 in Aussicht gestellt.

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Aus dem Bundesgericht: Irrtum betreffend Überbaubarkeit eines Grundstücks

Das Bundesgericht hat sich mit Urteil 4A_406/2023 vom 5. März 2024 mit der Frage eines Grundlagenirrtums betreffend die Überbaubarkeit eines Grundstücks auseinander gesetzt. Der Streitigkeit lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 5. Juni 2019 verkaufte B der A AG eine Liegenschaft, welche sich teilweise in der “Dorfzone D” und teilweise in der Landwirtschaftszone befand. Am 13. Dezember 2019 reichte die A AG ein Baugesuch für ein Neubauprojekt auf der Parzelle ein. Am 15. Mai 2020 trat im Kanton Thurgau die Kleinsiedlungsverordnung (KSV) in Kraft. Der bislang in der “Dorfzone “” liegende Teil der Parzelle wurde im Anhang 2 der KSV einer Weiler- oder Erhaltungszone gemäss Art. 33 RPV zugwiesen. Die Baubewilligung wurde verweigert resp. nicht erteilt. Das entsprechende Rekursverfahren war im Urteilszeitpunkt hängig.

Die A AG machte sodann gegenüber B einen Grundalgenirrtum über die Überbaubarkeit des Grundstücks geltend.

Ein Vertrag ist für denjenigen unverbindlich, der sich beim Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden hat (Art. 23 OR). Ein Irrtum ist namentlich dann wesentlich, wenn er einen bestimmten Sachverhalt betrifft, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet wird (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR). Neben der subjektiven Wesentlichkeit ist erforderlich, dass dieser Sachverhalt auch objektiv, vom Standpunkt oder nach den Anforderungen des loyalen Geschäftsverkehrs als notwendige Grundlage des Vertrags erscheint (BGE 136 III 528 E. 3.4.1).

Das Bundesgericht bestätigt die Schlussfolgerung der Vorinstanz, wonach der Parzellenteil zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages in der Dorfzone gelegen habe. Ein wesentlicher Grundlagenirrtum könne somit nur über einen künftigen Sachverhalt vorliegen, nämlich über die künftig weiterhin bestehende Überbaubarkeit des betreffenden Parzellenteils.

Der Irrtum gemäss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR kann sich auf eine künftige Tatsache beziehen, wenn diese Tatsache im Zeitpunkt des Vertragsschlusses objektiv als sicher angesehen werden konnte (BGE 118 II 297, E. 2b). Vorausgesetzt wird zum, dass die Gegenpartei nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr hätte erkennen müssen, dass die Sicherheit des Eintritts des zukünftigen Ereignisses für die andere Partei Vertragsvoraussetzung war (BGE 118 II 297, E. 2b).

Die Vorinstanz erwog, der betreffende Parzellenteil sei im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Juni 2019) noch überbaubar gewesen und hätte bei Erhalt einer Baubewilligung bis längstens Mai 2020 noch überbaut werden können. Die Käuferin habe jedoch nicht mit Sicherheit annehmen dürfen, sie würde noch auf Monate oder Jahre hinaus eine Baubewilligung erhalten. Dem Kauf habe ein spekulatives Moment betreffend die Überbaubarkeit innegewohnt.

Das Bundesgericht bestätigt das vorinstanzliche Urteil und weist die Beschwerde der A AG ab, soweit es darauf eintritt.

Für die Praxis bedeutet diese Rechtsprechung, dass bei Grundstückkaufgeschäften mit geplanten Neubauprojekten zwingend frühzeitig – vor Abschluss des Kaufvertrages – die Realisierbarkeit (insb. Bewilligungsfähigkeit) des Projekts zu klären ist.

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Neue Regelung für «A-Post Plus»-Zustellungen am Wochenende

Der Bundesrat hat am 14. Februar 2024 die Vernehmlassung zur Neuregelung von Zustellungen an Wochenenden im gesamten Bundesrecht eröffnet. Gemäss dieser Regelung sollen fristauslösende Sendungen neu erst am nächsten Werktag als erfolgt gelten (MM). Dieser Vorschlag basiert auf der Motion 22.3381, «Harmonisierung der Fristenberechnung», der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates (RK-N), welcher die folgende Problematik zugrunde liegt:

Mit der Versandart «A-Post Plus», welche von der Schweizerischen Post angeboten wird, können Sendungen auch an Samstagen mittels Nachverfolgung zugestellt werden, wobei keine Empfangsbestätigung durch den/die Empfänger:in notwendig ist. Bei Postsendungen, die eine rechtliche Frist auslösen, beginnt diese Frist gemäss der aktuellen Rechtslage am Tag nach der Zustellung – das heisst unter Umständen am Sonntag. Ist der/die Sendeadressat:in am Wochenende abwesend, beginnt die Frist somit bereits bevor diese:r die Sendung in Empfang genommen hat. Zudem kennt der/die Empfänger:in den konkreten Tag der Zustellung nicht, da das Zustelldatum auf der Sendung jeweils nicht ersichtlich ist. Betreffende Empfänger:innen erfahren somit gegebenenfalls einen Rechtsnachteil oder sogar einen Rechtsverlust, wenn sie aufgrund des unbekannten Zustelldatums die Frist falsch berechnen.

Mit dem Vorentwurf des Bundesgesetzes über die Zustellung von Sendungen an Wochenenden und Feiertagen soll dieser Problematik entgegengewirkt werden. Die Post, welche an einem Samstag, einem Sonntag oder einem Feiertag zugestellt wird, soll – analog der neuen Zustellungsfiktion in der Zivilprozessordnung (ZPO) – rechtlich erst am folgenden Werktag als zugestellt gelten. Die Umsetzung dieser neuen Regelung ist folgendermassen geplant: Einerseits sollen die Erlasse, welche Vorschriften zur Fristenberechnung beinhalten, mit einer neuen Zustellungsfiktion (analog der ZPO) ergänzt werden und andererseits soll für Erlasse, die keine Fristberechnungsregeln aber immerhin Fristen festlegen, eine Auffangordnung im Bundesgesetz über den Fristenlauf an Samstagen erstellt werden. Letzter Punkt betrifft namentlich Fristen des materiellen Privatrechts wie Kündigungsfristen.

Die Vernehmlassung des Bundesrates endet am 24. Mai 2024.

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Stockwerkeigentum: Nachbesserungsanspruch eines Stockwerkeigentümers aus Werkkaufvertrag

Das Bundesgericht hat sich im Urteil 4A_540/2022 vom 19. Dezember 2023 mit den Folgen einer einseitigen Änderung eines Bauprojekts durch die Unternehmerinnen – bzw. der einseitigen Einreichung eines neuen Baugesuchs – nach der Begründung von Stockwerkeigentum auseinandergesetzt. Es befasste sich namentlich mit der Frage, ob die Eigentumsrechte einzelner Stockwerkeigentümer verletzt worden sind. Dem Urteil unterlag folgender Sachverhalt:

Die Verkäuferinnen (Beschwerdegegnerinnen) planten und erstellten in den Jahren 2013-2015 eine Terrassenüberbauung, hinsichtlich welcher in der Projektphase Stockwerkeigentum begründet wurde. Sie verkauften die einzelnen Einheiten teilweise bereits während der Projektphase. Der Beschwerdegegner kaufte in diesem Rahmen zwei Stockwerkeigentumseinheiten bzw. Anteile davon mittels Grundstückkaufvertrag mit Bauleistungspflicht. Ohne den Beschwerdeführer in Kenntnis zu setzen, reichten die Verkäuferinnen (selbst auch Miteigentümerinnen) parallel dazu neue Baugesuche ein, welche genehmigt und umgesetzt wurden. Gemäss Beschwerdeführer stellen diese, den gemeinsamen Boden betreffenden, Änderungen Verletzungen der Eigentumsrechte der übrigen Stockwerkeigentümer dar. Er fordert die Herstellung der baulichen Situation gemäss Begründung von Stockwerkeigentum mit Aufteilungsplänen und den dazugehörigen im Grundbuch angemerkten Reglementen, so weit nicht der Innenausbau betroffen war. Die Vorinstanz wies seine Berufung insbesondere ab, weil der Beschwerdeführer ausschliesslich seinen werkvertraglichen Nachbesserungsanspruch und keine anderen Gewährleistungsrechte oder Schadenersatzansprüche oder allfällige sachenrechtliche Ansprüche geltend machte. Eine an sich mögliche Nachbesserung sei ohne Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer nicht möglich.

Gemäss Beschwerdeführer ist für die Erstellung der Baute gemäss Begründungserklärung und Aufteilungsplänen kein Beschluss der Stockwerkeigentümer nötig. Das Bundesgericht führt hierzu aus, dass bei gemischten Verträgen mit kauf- und werkrechtlichen Elementen die werkvertraglichen Regeln über die Mängelhaftung nach Art. 368 ff. OR anzuwenden sind, sofern keine abweichenden Parteivereinbarungen vorliegen. Die von den Parteien für anwendbar erklärten SIA-Normen würden unter Umständen eine privilegierte Stellung zur Nachbesserung vorsehen. Der werkvertragliche Nachbesserungsanspruch des Beschwerdeführers richte sich gegen die Verkäuferinnen als Unternehmerinnen. Ein Unternehmen, das vertraglich die Erstellung einer Stockwerkeinheit übernimmt, sei gegenüber dem Besteller zur Ablieferung mängelfreier Werke verpflichtet. Dies betreffe auch Bauteile, die anderen Miteigentümern ebenfalls zur Nutzung zustehen. Dabei könne jeder einzelne Stockwerkeigentümer seine vertraglichen Nachbesserungsansprüche ungeteilt ausüben, falls diese gemeinsame Bauteile eines in Stockwerkeigentum aufgeteilten Werkes betreffen. Da die Verträge des Unternehmens mit den Stockwerkeigentümern in casu jedoch inhaltlich ungleich sind, ist gemäss Bundesgericht eine Koordination zwischen der Durchsetzung des werkvertraglichen Nachbesserungsanspruchs der einzelnen Erwerber und den Regeln über die Beschlussfassung der Stockwerkeigentümerschaft erforderlich. Vorliegend hatten die Beschwerdegegnerinnen die umstrittenen Projektänderungen nämlich nicht allen Miteigentümern vorgelegt. Somit haben einzelne Stockwerkeigentumseinheiten die betreffenden Abänderungen akzeptiert und die vertraglichen Erfüllungsansprüche der einzelnen Stockwerkeigentümer weichen voneinander ab. Das Bundesgericht spricht der Koordination vorliegend jedoch ihre Bedeutung ab, weil der Beschwerdeführer nicht in genügender Weise widerlegt habe, dass die übrigen Stockwerkeigentümer seinen Forderungen nie zustimmen würden. Vor diesem Hintergrund bestehe vorliegend somit einzig die Möglichkeit, den Rückbau gegen den Willen der anderen Stockwerkeigentümer durchzusetzen.

Der Beschwerdeführer vertrat weiter die Ansicht, dass sich seine dinglichen Abwehrrechte, welche durch die unberechtigte Beeinträchtigung der gemeinschaftlichen Teile entstehen, mit seinen vertraglichen Nachbesserungsansprüchen decken. Das Bundesgericht verneint dies und erwägt insbesondere, dass die Interessen aller Stockwerkeigentümer zu berücksichtigen seien. Diese müssten mit dem Rückbau einverstanden oder davon offensichtlich nicht betroffen sein. Ferner handle es sich vorliegend – entgegen der Meinung des Beschwerdeführers – nicht um eine notwendige Verwaltungshandlung, ohne welche die Stockwerkseinheit unverkäuflich sei: Weder der Rückbau noch die Anpassung der Quoten an die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse würden einen Kauf verunmöglichen.

Das Bundesgericht lässt schliesslich die Frage offen, inwiefern dem Verhältnis zu den übrigen Miteigentümern hinsichtlich der werkvertraglichen Fragen Bedeutung zukommt. Entscheidend sei, dass der Beschwerdeführer sein Anliegen unter Umgehung der übrigen Miteigentümer geklärt haben möchte und eine Erfüllung ohne vorherige Klärung der sachenrechtlichen Situation mit den betroffenen Stockwerkeigentümern anstrebt. Einem solchen Ansinnen sei nicht zu entsprechen.

Das oberste Gericht schliesst damit, dass der Rückbau den Beschwerdegegnerinnen nicht zuzumuten ist, solange nicht feststeht, in welchem Umfang der Beschwerdeführer den Rückbau mit Blick auf die anderen Stockwerkeigentümer tatsächlich verlangen kann. Die Beschwerdegegnerinnen müssten wissen, wem sie Realerfüllung und gegenüber wem sie Schadenersatz zu leisten haben. Eine verbindliche Entscheidung sei lediglich möglich, wenn sämtliche Stockwerkeigentümer in die Frage des Rückbaus miteinbezogen werden. Damit wird die Beschwerde abgewiesen.

Personalwohnungen und die Lex Koller

Das Bundesgericht hat sich mit Urteil 2C_325/2022 vom 21. Dezember 2023 erneut mit Personalwohnungen im Zusammenhang mit der Lex Koller befasst.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die A AG bezweckt die Errichtung, den Erwerb, das Halten, die Verwaltung, den Betrieb und die Veräusserung von Hotels und Personalhäusern in der Schweiz. Die Schwestergesellschaft C AG ist Betreiberin eines Hotels in Davos. Sämtliche Aktien der Muttergesellschaft B AG hält ein deutscher Staatsangehöriger. Die B AG (und somit auch ihre Töchter A AG und C AG) ist eine “Person im Ausland” gemäss Lex Koller.

Die A AG beabsichtigt, ein Hotel zu erwerben und dieses der C AG als Personalhaus zur Verfügung zu stellen.

Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland (Bewilligungsgesetz, BewG, Lex Koller) regelt die Frage, unter welchen Voraussetzungen und innerhalb welcher Grenzen sog. Personen im Ausland Grundstücke in der Schweiz oder Beteiligungen an Gesellschaften, deren Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, erwerben können. Gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. a BewG bedarf der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland keiner Bewilligung, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient. Ein “klassisches” Hotel stellt eine solche Betriebsstätte dar.

Gemäss geltendem Recht werden Personalwohnungen nicht von der Hotelbetriebsstätte-Ausnahme erfasst (so auch das Bundesgericht in BGE 147 II 281). Das Bundesgericht ankerkennt zwar, dass “das Hotelpersonal grundsätzlich auf die Zuverfügungsstellung von Personalwohnungen angewiesen ist und auf dem betroffenen, lokalen Mietmarkt schwer Wohnraum zu finden ist”, kommt jedoch zum Schluss, dass mangels Rechtsgrundlage ein bewilligungsfreier Erwerb von Personalwohnungen durch eine Person im Ausland nicht zulässig sei (E. 4.7).

Im vorliegenden Urteil hat das Bundesgericht festgehalten, dass ein nachträglicher Erwerb von Personalwohnungen nicht als bewilligungsfreier Miterwerb im Sinne von Art. 2 Abs. 3 BewG, sondern als späterer bewilligungspflichtiger Zuerwerb zu qualifizieren sei.

Offen bleibt die Frage, weshalb das Verfahren nicht sistiert worden ist, da das Parlament am 25. September 2023 (Amtliches Bulletin) mit der Annahme der Motion 22.4413 Schmid den Bundesrat beauftragt hat, eine Gesetzes- resp. Verordnungsanpassung vorzunehmen (vgl. Beitrag vom 4. Oktober 2023).

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