Schlagwort: grundstückerwerb

Aus dem Bundesgericht: Irrtum betreffend Überbaubarkeit eines Grundstücks

Das Bundesgericht hat sich mit Urteil 4A_406/2023 vom 5. März 2024 mit der Frage eines Grundlagenirrtums betreffend die Überbaubarkeit eines Grundstücks auseinander gesetzt. Der Streitigkeit lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 5. Juni 2019 verkaufte B der A AG eine Liegenschaft, welche sich teilweise in der “Dorfzone D” und teilweise in der Landwirtschaftszone befand. Am 13. Dezember 2019 reichte die A AG ein Baugesuch für ein Neubauprojekt auf der Parzelle ein. Am 15. Mai 2020 trat im Kanton Thurgau die Kleinsiedlungsverordnung (KSV) in Kraft. Der bislang in der “Dorfzone “” liegende Teil der Parzelle wurde im Anhang 2 der KSV einer Weiler- oder Erhaltungszone gemäss Art. 33 RPV zugwiesen. Die Baubewilligung wurde verweigert resp. nicht erteilt. Das entsprechende Rekursverfahren war im Urteilszeitpunkt hängig.

Die A AG machte sodann gegenüber B einen Grundalgenirrtum über die Überbaubarkeit des Grundstücks geltend.

Ein Vertrag ist für denjenigen unverbindlich, der sich beim Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden hat (Art. 23 OR). Ein Irrtum ist namentlich dann wesentlich, wenn er einen bestimmten Sachverhalt betrifft, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet wird (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR). Neben der subjektiven Wesentlichkeit ist erforderlich, dass dieser Sachverhalt auch objektiv, vom Standpunkt oder nach den Anforderungen des loyalen Geschäftsverkehrs als notwendige Grundlage des Vertrags erscheint (BGE 136 III 528 E. 3.4.1).

Das Bundesgericht bestätigt die Schlussfolgerung der Vorinstanz, wonach der Parzellenteil zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages in der Dorfzone gelegen habe. Ein wesentlicher Grundlagenirrtum könne somit nur über einen künftigen Sachverhalt vorliegen, nämlich über die künftig weiterhin bestehende Überbaubarkeit des betreffenden Parzellenteils.

Der Irrtum gemäss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR kann sich auf eine künftige Tatsache beziehen, wenn diese Tatsache im Zeitpunkt des Vertragsschlusses objektiv als sicher angesehen werden konnte (BGE 118 II 297, E. 2b). Vorausgesetzt wird zum, dass die Gegenpartei nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr hätte erkennen müssen, dass die Sicherheit des Eintritts des zukünftigen Ereignisses für die andere Partei Vertragsvoraussetzung war (BGE 118 II 297, E. 2b).

Die Vorinstanz erwog, der betreffende Parzellenteil sei im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Juni 2019) noch überbaubar gewesen und hätte bei Erhalt einer Baubewilligung bis längstens Mai 2020 noch überbaut werden können. Die Käuferin habe jedoch nicht mit Sicherheit annehmen dürfen, sie würde noch auf Monate oder Jahre hinaus eine Baubewilligung erhalten. Dem Kauf habe ein spekulatives Moment betreffend die Überbaubarkeit innegewohnt.

Das Bundesgericht bestätigt das vorinstanzliche Urteil und weist die Beschwerde der A AG ab, soweit es darauf eintritt.

Für die Praxis bedeutet diese Rechtsprechung, dass bei Grundstückkaufgeschäften mit geplanten Neubauprojekten zwingend frühzeitig – vor Abschluss des Kaufvertrages – die Realisierbarkeit (insb. Bewilligungsfähigkeit) des Projekts zu klären ist.

Haben Sie Fragen zum Immobiliarsachenrecht? Kontaktieren Sie uns.

Personalwohnungen und die Lex Koller

Das Bundesgericht hat sich mit Urteil 2C_325/2022 vom 21. Dezember 2023 erneut mit Personalwohnungen im Zusammenhang mit der Lex Koller befasst.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die A AG bezweckt die Errichtung, den Erwerb, das Halten, die Verwaltung, den Betrieb und die Veräusserung von Hotels und Personalhäusern in der Schweiz. Die Schwestergesellschaft C AG ist Betreiberin eines Hotels in Davos. Sämtliche Aktien der Muttergesellschaft B AG hält ein deutscher Staatsangehöriger. Die B AG (und somit auch ihre Töchter A AG und C AG) ist eine “Person im Ausland” gemäss Lex Koller.

Die A AG beabsichtigt, ein Hotel zu erwerben und dieses der C AG als Personalhaus zur Verfügung zu stellen.

Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland (Bewilligungsgesetz, BewG, Lex Koller) regelt die Frage, unter welchen Voraussetzungen und innerhalb welcher Grenzen sog. Personen im Ausland Grundstücke in der Schweiz oder Beteiligungen an Gesellschaften, deren Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, erwerben können. Gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. a BewG bedarf der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland keiner Bewilligung, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient. Ein “klassisches” Hotel stellt eine solche Betriebsstätte dar.

Gemäss geltendem Recht werden Personalwohnungen nicht von der Hotelbetriebsstätte-Ausnahme erfasst (so auch das Bundesgericht in BGE 147 II 281). Das Bundesgericht ankerkennt zwar, dass “das Hotelpersonal grundsätzlich auf die Zuverfügungsstellung von Personalwohnungen angewiesen ist und auf dem betroffenen, lokalen Mietmarkt schwer Wohnraum zu finden ist”, kommt jedoch zum Schluss, dass mangels Rechtsgrundlage ein bewilligungsfreier Erwerb von Personalwohnungen durch eine Person im Ausland nicht zulässig sei (E. 4.7).

Im vorliegenden Urteil hat das Bundesgericht festgehalten, dass ein nachträglicher Erwerb von Personalwohnungen nicht als bewilligungsfreier Miterwerb im Sinne von Art. 2 Abs. 3 BewG, sondern als späterer bewilligungspflichtiger Zuerwerb zu qualifizieren sei.

Offen bleibt die Frage, weshalb das Verfahren nicht sistiert worden ist, da das Parlament am 25. September 2023 (Amtliches Bulletin) mit der Annahme der Motion 22.4413 Schmid den Bundesrat beauftragt hat, eine Gesetzes- resp. Verordnungsanpassung vorzunehmen (vgl. Beitrag vom 4. Oktober 2023).

Haben Sie Fragen zur Lex Koller? Kontaktieren Sie uns.

Lex Koller: Personalwohnungen als Betriebsstätte

Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland (Bewilligungsgesetz, BewG, Lex Koller) regelt die Frage, unter welchen Voraussetzungen und innerhalb welcher Grenzen sog. Personen im Ausland Grundstücke in der Schweiz oder Beteiligungen an Gesellschaften, deren Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, erwerben können.

Gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. a BewG bedarf der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland keiner Bewilligung, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient. Ein “klassisches” Hotel stellt eine solche Betriebsstätte dar.

Gemäss geltendem Recht werden Personalwohnungen nicht von der Hotelbetriebsstätte-Ausnahme erfasst (so auch das Bundesgericht in BGE 147 II 281). Das Bundesgericht ankerkennt zwar, dass “das Hotelpersonal grundsätzlich auf die Zuverfügungsstellung von Personalwohnungen angewiesen ist und auf dem betroffenen, lokalen Mietmarkt schwer Wohnraum zu finden ist”, kommt jedoch zum Schluss, dass mangels Rechtsgrundlage ein bewilligungsfreier Erwerb von Personalwohnungen durch eine Person im Ausland nicht zulässig sei (E. 4.7).

Mit Motion 22.4413 hat Ständerat Schmid eine entsprechende Anpassung der Bewilligungsverordnung angestossen und beantragt, Art. 3 BewV sei wie folgt anzupassen: “Die Verwendung des Grundstückes für die Erstellung oder gewerbsmässige Vermietung von Wohnraum, der nicht zu einem Hotel oder Apparthotel gehört, begründet keine Betriebsstätte im Sinne von Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a BewG. Davon ausgenommen ist Wohnraum, der einem Hotel oder Apparrthotel zur Unterbringung von betriebsnotwendigem Personal dient.”

Der Nationalrat hat den Vorstoss – entgegen des Antrags des Bundesrates – am 25. September 2023 als Zweitrat angenommen (Amtliches Bulletin) und somit den Bundesrat beauftragt, eine entsprechende Anpassung der BewV vorzunehmen.

Eine Anpassung der gesetzlichen Grundlagen um den Erwerb von Personalwohnungen zu ermöglichen entspricht einem ausgewiesenen Bedürfnis. Offen ist, ob eine Anpassung auf Verordnungsstufe reicht, oder ob die Grundlage nicht in das BewG gehören würde. Ferner wäre es im Sinne der Lex Koller sicher wünschenswert, wenn die vorgesehene Anpassung Schutzmechanismen vorsieht, um das Risiko einer späteren Zweckentfremdung und somit Verletzung der Lex Koller zu minimieren.

Haben Sie Fragen zur Lex Koller? Kontaktieren Sie uns.

Lex Koller: Rückforderungsanspruch nach Art. 26 BewG

Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland (BewG, Lex Koller) bezweckt, “die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern”. Dem Grundsatze nach müssen Personen im Ausland einen Grundstückerwerb bewilligen lassen (Art. 2 Abs. 1 BewG). Dies setzt voraus, dass ein Bewilligungsgrund (z.B. der Erwerb einer Ferienwohnung) vorliegt. Daneben kennt das Gesetz Ausnahmen, d.h. nicht bewilligungspflichtige Geschäfte, wie beispielsweise der Erwerb einer Betriebsstätte.

Was sind die Rechtsfolgen eines Grundstückerwerbes, welcher ohne die erforderliche Bewilligung erfolgte?

Das Bundesgericht hat sich mit Urteil 4A_378/2022 vom 30. März 2023 mit folgendem Sachverhalt auseinandergesetzt:

Die Parteien schlossen einen “Darlehensvertrag” in der Höhe von CHF 1.8 Mio. zwecks Erwerbes eines Mehrfamilienhauses. Gemäss Vorinstanz war die Beschwerdegegnerin (Darlehensgeberin) im Zeitpunkt der Darlehensgewährung als ausländische Person im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG (ausländische Beherrschung) zu qualifizieren. Das Darlehen der Beschwerdegegnerin habe den Erwerb eines Mehrfamilienhauses durch die Beschwerdeführerin (Darlehensnehmerin) ermöglicht und komme aus Sicht der Beschwerdegegnerin einem dinglichen Erwerb der Liegenschaft gleich. Folglich sei der Erwerb mittels dieses Darlehens bewilligungspflichtig gewesen.

Das Bundesgericht hält fest, dass Rechtsgeschäfte über einen Grundstückserwerb nichtig werden, wenn der Erwerber das Rechtsgeschäft vollzieht, ohne um die Bewilligung nachzusuchen (Art. 26 Abs. 3 BewG). Die Nichtigkeit hat zur Folge, dass Leistungen innerhalb eines Jahres zurückgefordert werden können, seit der Kläger Kenntnis von seinem Rückforderungsanspruch hat (Art. 26 Abs. 4 lit. b BewG). Die Rückforderung von Geldleistungen gemäss Art. 26 Abs. 4 lit. b BewG erfolgt nach den Bestimmungen über die ungerechtfertigte Bereicherung gemäss Art. 62 ff. OR. Vorliegend war der Darlehensvertrag nichtig und von Anfang an (ex tunc) unwirksam. Entsprechend lag bereits mit Auszahlung der Darlehenssumme an die Beschwerdeführerin ein fälliger Rückforderungsanspruch vor.

Haben Sie Fragen zum Grundstückerwerb durch Personen im Ausland? Kontaktieren Sie uns.

Grundstückerwerb durch Personen im Ausland

Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland (Bewilligungsgesetz, Lex Koller) regelt die Frage, unter welchen Voraussetzungen und innerhalb welcher Grenzen sog. Personen im Ausland Grundstücke in der Schweiz oder Beteiligungen an Gesellschaften, deren Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, erwerben können.

Am 2. Andermatt Tourism Law Forum vom 9./10. März 2023 durften wir das Thema “Lex Koller und (ausländische) Investitionen” (mit)diskutieren.

Unsere Präsentation finden Sie hier.

Auf Bundesebene wird aktuell eine Anpassung des Bewilligungsgesetzes diskutiert: Künftig sollen Personalhäuser als Betriebsstätte behandelt werden (Motion 22.4413). Dies würde bedeuten, dass künftig der Erwerb von Personalhäusern auch Personen im Ausland ermöglicht würde. In Anbetracht der Knappheit des Wohnraums für Arbeitnehmer*innen in Tourismusgebieten ein berechtigtes Anliegen.

Haben Sie Fragen zum Bewilligungsgesetz? Kontaktieren Sie uns.

Grundlagenirrtum bei einem Immobilienverkauf in der Landwirtschaftszone

Bild eines Bauernhofes mit Nebengebäuden

Das Bundesgericht hat sich mit Urteil 4A_29/2022 vom 19. April 2022 mit einem Immobilienkaufvertrag auseinandergesetzt. Im konkreten Fall wurden im Oktober 2019 verschiedene Grundstücke (Wohnhaus, Scheune, Wiesen, Auslauffläche für Tiere) in einem Weiler verkauft.

Die Verkäuferin und die Käufer hatten vereinbart, dass die Übergabe der Grundstücke bis Ende März 2020 stattfinden soll. Tatsächlich fand die Übergabe der Grundstücke bis heute nicht statt. Die Klage der Käufer auf Übertragung der Grundstücke wurde erstinstanzlich gutgeheissen. Die zweite Instanz wies die Berufung der Verkäuferin ab, worauf die Verkäuferin dieses Urteil beim Bundesgericht anfocht.

Die Verkäuferin machte geltend, sie habe wegen ihrer körperlichen Einschränkung den Wunsch gehegt, die Liegenschaft umzunutzen und in der Scheune eine Wohnung mit Lift einzubauen. Anlässlich entsprechender Abklärungen im Jahr 2016 habe ihr ein Mitarbeiter der Baudirektion des Kantons Zürich sehr bestimmt mitgeteilt, ein Ausbau der Scheune sei in Zukunft ausgeschlossen, weil sich diese in der Landwirtschaftszone befinde, frühere Bestrebungen zu baulichen Umnutzungen in der Landwirtschaftszone gescheitert seien und die Regeln immer strenger würden. Nach Abschluss des Kaufvertrags im Januar 2020 habe die Verkäuferin erfahren, dass die Bau- und Zonenordnung geändert und eine Umnutzung der Scheune doch möglich werden solle. Im Februar 2020 teilte sie den Käufern mit, sie sei im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses einem Grundlagenirrtum erlegen, indem sie der irrigen Vorstellung gewesen sei, eine Umnutzung der Scheune sei nicht möglich. Sie hätte den Kaufvertrag bei Kenntnis der wahren Sachlage nicht abgeschlossen, weshalb der Kaufvertrag für sie nicht verbindlich sei. Angesichts der klaren Äusserungen des zuständigen Mitarbeiters der Baudirektion habe kein Anlass für neue Abklärungen vor Abschluss des Kaufvertrags bestanden.

Ein Vertrag ist für denjenigen unverbindlich, der sich beim Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden hat (Art. 23 OR). Ein solcher liegt namentlich vor, wenn der Irrtum einen bestimmten Sachverhalt betraf, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachtet wurde (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR). Ein Grundlagenirrtum kann auch dann vorliegen, wenn der Irrtum auf die Fahrlässigkeit des Irrenden zurückzuführen ist (Art. 26 OR). Allerdings ist die Berufung auf den Grundlagenirrtum unstatthaft, wenn sie Treu und Glauben widerspricht (Art. 25 Abs. 1 OR).

Das Bundesgericht bestätigt seine Rechtsprechung zum Grundlagenirrtum: Kümmert sich eine Vertragspartei bei Vertragsschluss nicht um die Klärung einer bestimmten, sich offensichtlich stellenden Frage, kann dies bewirken, dass die Gegenseite daraus nach Treu und Glauben den Schluss ziehen darf, der entsprechende Umstand werde vom Partner nicht als notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet. In solchen Fällen ist die Berufung auf den Grundlagenirrtum ausgeschlossen.

Im zu beurteilenden Fall kommt das Bundesgericht zum Schluss, dass die Käufer nach Treu und Glauben mangels Thematisierung der Frage der Umnutzungsmöglichkeit oder anderer Anhaltspunkte davon ausgehen durften, die Verkäuferin habe die für sie wesentlichen Abklärungen, wozu im konkreten Fall künftige Umnutzungsmöglichkeiten zählten, vorgenommen. Das Verhalten der Verkäuferin indizierte den Käufern in keiner erkennbarer Weise, dass ihr Verkaufsentschluss auf einer irrigen Vorstellung über die Umnutzungsmöglichkeiten beruhte. Die Käufer durften daher annehmen, die Verkäuferin habe die nötigen Abklärungen getroffen. In diesem berechtigten Vertrauen sind sie zu schützen und die Beschwerde der Verkäuferin wurde abgewiesen.

Keine Verschärfung der Lex Koller

Der Ständerat hat an seiner gestrigen Sitzung die Motion 21.3598 mit 26 zu 11 Stimmen (3 Enthaltungen) abgelehnt.

Die Motion wollte den Bundesrat beauftragen, die “Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland”, die er am 10. März 2017 in die Vernehmlassung gab, in der Form einer Botschaft der Bundesversammlung zu unterbreiten.

Der Vorentwurf 2017 sah Änderungen in verschiedenen Bereichen der Lex Koller vor. Eine Vielzahl dieser Vorschläge wurde in der Vernehmlassung stark kritisiert, weshalb der Bundesrat auf eine entsprechende Botschaft verzichtet hatte.

Die politische Diskussion um eine Änderung der Lex Koller ist somit jedoch nicht vom Tisch: Pendent ist die weitere Behandlung der pa.Iv. 16.498 Badran “Unterstellung der strategischen Infrastrukturen der Energiewirtschaft unter die Lex Koller”. Die zuständige Kommission wird in einem nächsten Schritt das Vernehmlassungsergebnis zu Kenntnis nehmen.

RK-S will keine Revision der Lex Koller

Die Rechtskommission des Ständerats (RK-S) ist an seiner gestrigen Sitzung dem Antrag des Bundesrates gefolgt (9:3 Stimmen) und beantragt ihrem Rat die Motion 21.3598 abzulehnen (Medienmitteilung).

Die Motion beauftragt den Bundesrat, den Entwurf zur Änderung des Bundesgesetzes über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland wie er 2017 als Vorentwurf vernehmlasst wurde, dem Parlament zur Beratung vorzulegen. Dies im Wissen um die negative Beurteilung der Vorlage durch die vernehmlassten Kreise.

Der Vorstoss kommt nun in den Ständerat (Zweitrat).

Wird die Lex Koller verschärft?

Der Nationalrat hat an seiner gestrigen Sitzung eine Motion (21.3598) angenommen, welche eine Anpassung des Bundesgesetzes über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland (Lex Koller) zum Gegenstand hat. Betroffen ist insbesondere der Erwerb von Betriebsstättegrundstücken. Der Vorstoss kommt nun in den Zweitrat (Ständerat).

Wir halten Sie über Neuerungen informiert und unterstützen sowohl Privatpersonen und Unternehmungen als auch kantonale Bewilligungsbehörden bei Lex Koller Bewilligungsverfahren.