Im Vertragsrecht gilt der Grundsatz der Dispositionsmaxime. D.h., die Parteien sind frei, Vereinbarungen zu treffen und insbesondere Verträge gemäss ihren Vorstellungen und Wünschen zu schliessen. Der Gesetzgeber greift in diese Vertragsfreiheit ein, um insbesondere schwächere Parteien zu schützen.
Im Mietrecht kann nach Unterzeichnung des Mietvertrages der Anfangsmietzins noch während 30 Tagen nach Schlüsselübergabe bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten und dessen Herabsetzung verlangt werden (Art. 270 OR). Missbräuchlich ist ein Mietzins dann, wenn (alternativ):
- die persönliche oder familiäre Notlage der Mieter:innen oder die Verhältnisse auf dem lokalen Wohnungsmarkt die Mieter:innen zum Vertragsschluss gezwungen haben, oder
- der Mietzins gegenüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht wurde. Gemäss Art. 256a Abs. 2 OR können Mieter:innen verlangen, dass ihnen die Höhe des Mietzinses aus dem früheren Mietverhältnis mitgeteilt werden.
Eine formell zulässige Anfechtung führt jedoch noch nicht zu einer Reduktion des Mietzinses. Eine allfällige Herabsetzung richtet sich nach Art. 269 OR und Art. 269a OR. Somit ist massgebend, ob mit dem (neue) Mietzins ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder ob der Mietzins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Mietzinse sind insbesondere dann in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen (vgl. in diesem Zusammenhang das Urteil des Bundesgericht 4A_121/2023 vom 29. November 2023).
Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates (RK-N) hat gemäss Medienmitteilung vom 16. August 2024 vom Ergebnisbericht über die Vernehmlassung zu den parlamentarischen Initiativen 16.451 “Für Treu und Glauben im Mietrecht. Anfechtung des Anfangsmietzinses nur bei Notlage des Mieters” und 17.493 “Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen” Kenntnis genommen. Die Kommission hat “grossen Handlungsbedarf bei der Mietzinsgestaltung festgestellt”, da die momentane Rechtslage zu Rechtsunsicherheit führe und langwierige Verfahren begünstige. Die RK-N hat beide Vorlagen verabschiedet. Sie werden voraussichtlich in der Frühjahrssession 2025 im Nationalrat beraten.
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