Schwächung der Mieter:innen?

Abstimmungsvorlagen vom 24. November 2024

Am 24. November 2024 stimmt die Schweiz unter anderem über zwei mietrechtliche Vorlagen ab, nachdem das Referendum gegen die geplanten Gesetzesänderungen ergriffen worden ist.

Das Stimmvolk wird darüber entscheiden, ob die Voraussetzungen für die Untermiete verschärft und die Anforderungen für die Kündigung zum Eigenbedarf herabgesetzt werden sollen.

Verschärfung der Voraussetzungen für die Untermiete

Stand heutiges Recht ist die Untermiete in Art. 262 OR wie folgt geregelt:

1 Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.

2 Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn:

         a. der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben;

        b. die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind

        c. dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.

    3 Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten.

    Gemäss Vorlage:

    • sollen Mieterinnen und Mieter künftig ein schriftliches Gesuch für die Untermiete stellen, welchem die Vermieterschaft schriftlich zustimmen muss.
    • muss jede Änderung der Untermiete der Vermieterschaft mitgeteilt werden.
    • kann die Vermieterschaft künftig die Untermiete untersagen, wenn diese länger als zwei Jahre dauern soll.
    • kann die Vermieterschaft das Mietverhältnis wegen einer unzulässigen Untervermietung künden.

    Parlament und Bundesrat empfehlen, die Vorlage anzunehmen. Die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt und die Verbreitung von Vermietungsplattformen im Internet begünstige Missbräuche bei der Untermiete. Solche Missbräuche sollen durch eine klare Regelung der Voraussetzungen der Untermiete verhindert werden. Die Gegner:innen der Vorlage machen geltend, die Vorlage schwäche die Position der Mieterschaft stark. Da es bereits jetzt verboten ist, die Wohnung ohne Einwilligung der Eigentümer:innen unterzuvermieten, sei eine zusätzliche Regelung nicht erforderlich.

    Herabsetzung der Anforderungen für die Kündigung zum Eigenbedarf

    Das Gesetz regelt den dringenden Eigenbedarf in drei konkreten Situationen:

    • Art. 261 Abs. 2 Bst. a OR sieht vor, dass bei einem Eigentümerwechsel der Mietsache, neue Eigentümer:innen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen können, wenn diese einen dringenden Eigenbedarf geltend machen.
    • Art. 271a Abs. 3 Bst. a OR hält fest, dass Vermieter:innen beim Vorliegen eines dringenden Eigenbedarfs das Mietverhältnis kündigen dürfen, selbst wenn zu diesem Zeitpunkt ein Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis läuft oder die Vermieter:innen in den letzten drei Jahren vor der Kündigung einem Rechtstreit unterlagen, welches im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stand.
    • Art. 272 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Bst. d OR statuiert, dass Mieter:innen die Erstreckung eines (un)befristeten Mietverhältnisses verlangen können, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie oder ihre Familien eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieter:innen nicht zu rechtfertigen sind. Bei der Interessensabwägung wird dabei insbesondere auch ein allfälliger dringender Eigenbedarf der Vermieter:innen berücksichtigt.

    Die «Dringlichkeit», von welcher das Gesetz im Zusammenhang mit dem Eigenbedarf spricht, wird im Gesetz selbst nicht definiert. Nach der aktuell geltenden Rechtsprechung bedeutet «Dringlichkeit», dass der Eigenbedarf unmittelbar (nicht bloss zukünftig), tatsächlich (nicht bloss hypothetisch) und aktuell sein muss. Dies ist dann der Fall, wenn nach objektiver Würdigung der Umstände ein Zuwarten mit der Selbstnutzung (bis bspw. eine ordentliche Kündigung möglich ist) für Vermieter:innen als nicht zumutbar erscheint (vgl. bspw. BGE 118 II 50, E. 3c).

    Die Vorlage will diese Anforderungen an die Dringlichkeit herabsetzen. Bei Annahme der Vorlage muss der Eigenbedarf für eine zulässige Kündigung nicht mehr «dringlich», sondern nur noch «bedeutend und aktuell» sein. Wie «bedeutend und aktuell» zu verstehen ist, wird nicht genauer definiert. Bei einer Annahme der Vorlage wäre es somit an den Gerichten, diese beiden Begriffe genauer zu bestimmen.

    Parlament und Bundesrat empfehlen Annahme der Vorlage. Diese helfe Vermieter:innen, in oder nach einem Rechtsstreit, bei einer Mieterstreckung oder bei einem Eigentumswechsel den Eigenbedarf einfacher geltend machen zu können. Die Gerichte würden bei der Beurteilung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs immer noch die Interessen der Mieter:innen und Vermieter:innen gegeneinander abwägen, der Eigenbedarf würde jedoch stärker gewichtet. Die Gegner:innen der Vorlage machen geltend, dass auch diese Vorlage die Position der Mieter:innen erheblich schwächt. Darüber hinaus würden gelockerte Regelungen betreffend der Kündigung zum Eigenbedarf der Immobilien-Lobby erlauben, höhere Renditen zu erzielen.

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