Stockwerkeigentum: Richterliche Kompetenzen

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Das Bundesgericht hat sich mit Urteil 5A_726/2021 vom 15. Juni 2022 mit einer Streitigkeit unter Stockwerkeigentümern auseinandergesetzt und in diesem Zusammenhang festgehalten, welche richterliche Eingriffe in das Stockwerkeigentum zulässig sind.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 1966 wurde Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes, bestehend aus 12 Stockwerkeinheiten aufgeteilt auf zwei Gebäude mit je 6 Stockwerkeinheiten, begründet. In der Folge wurde jedoch nur ein Gebäude gebaut und es entstanden nur 6 Stockwerkeinheiten. Die Fläche, welche für die Erstellung des anderen Gebäudes vorgesehen war, blieb bis heute unbebaut und ist seit 1974 nicht mehr überbaubar. Im Grundbuch ist aber nach wie vor Stockwerkeigentum mit 12 Stockwerkeinheiten eingetragen. Die sechs tatsächlich gebauten Stockwerkeinheiten stehen im Eigentum von 5 Personen und die sechs nicht gebauten Stockwerkeinheiten stehen im Eigentum zweier Personen, wobei einer Person 5 Stockwerkeinheiten gehören. Drei Eigentümer der tatsächlich gebauten Stockwerkeinheiten verlangen nun die Aufhebung des bestehenden Stockwerkeigentums, die Überführung der so abparzellierten unbebauten Fläche ins Miteigentum der bisherigen beiden Stockwerkeigentümer und die Begründung eines neuen Stockwerkeigentums für die tatsächlich gebauten Stockwerkeinheiten.

Die erste Instanz wies die Klage ab. Die zweite Instanz hob diesen Entscheid auf und wies die Sache zur Klärung der Überbaubarkeit der Grundstücke an die erste Instanz zurück. Die erste Instanz hiess die Klage in der Folge vollumfänglich gut. Die zweite Instanz hob diesen Entscheid infolge Berufung auf. Drei der Eigentümer der tatsächlich gebauten Stockwerkeinheiten gelangten mit Beschwerde ans Bundesgericht.

Die gerichtlichen Befugnisse, in ein Miteigentumsverhältnis einzugreifen, sind gesetzlich beschränkt. Das Gericht kann unter bestimmten, hier laut Bundesgericht nicht geltend gemachten Voraussetzungen, einen Miteigentümer aus der Gemeinschaft ausschliessen (Art. 649b ZGB) oder anordnen, dass die im Miteigentum stehende Sache körperlich geteilt wird, oder wenn dies ohne wesentliche Verminderung ihres Wertes nicht möglich ist, öffentlich oder unter den Miteigentümern versteigert wird (Art. 651 Abs. 2 ZGB). Die gerichtliche Zuweisung der im Miteigentum stehenden Sache gestatte das Gesetz nicht. Alle weiteren Entscheidbefugnisse des Gerichts würden vielmehr eine Vereinbarung oder übereinstimmende Begehren der Miteigentümer voraussetzen. So könne das Gericht die ganze Sache auf einen oder mehrere Miteigentümer unter Auskauf der übrigen übertragen, wenn sich die Miteigentümer über diese Teilungsart einig sind und nur darüber streiten, wem die Sache zu übertragen ist und wieviel der Auskauf betragen solle, oder gerichtlich könne ausnahmsweise der Austritt von einzelnen oder mehreren Miteigentümern angeordnet werden, wenn die übrigen Miteigentümer an der Gemeinschaft festhalten wollen und sich alle Beteiligten auf eine Abfindung des oder der Austretenden einigen.

Selbst für den Fall, dass das Gericht das Stockwerkeigentum in gewöhnliches Miteigentum zurückführen könnte, seien sich die Parteien vorliegend laut Bundesgericht in nichts einig und würden auch keine übereinstimmenden Anträge stellen. Es sei deshalb ausgeschlossen, nach Aufhebung des Stockwerkeigentums das Miteigentum an der nicht überbaubaren Fläche unter gleichzeitigem Ausschluss aller übrigen Miteigentümer gerichtlich zuzuweisen. Zudem seien hier die Voraussetzungen für einen Ausschluss einzelner Stockwerkeigentümer aus der Gemeinschaft nicht geltend gemacht worden. Eine gerichtliche Löschung der nicht gebauten Stockwerkeinheiten und damit verbunden der Ausschluss der Stockwerkeigentümer dieser Stockwerkeinheiten aus der Gemeinschaft, ohne dass die Voraussetzungen von Art. 649b ZGB dafür erfüllt wären, sei rechtlich ausgeschlossen. Die Prüfung des Grundbuchberichtigungsverfahren gemäss Art. 69 Abs. 4 GBV könne vorliegend daher ausbleiben.

Im Ergebnis wies das Bundesgericht die Beschwerde vollständig ab.

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Erbrecht – öffentliche Versteigerung von Grundstücken

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Das Bundesgericht hat sich mit Urteil 5A_984/2021 vom 17. Mai 2022 mit einer Anordnung einer öffentlichen Versteigerung zweier Wohnungen auseinandergesetzt.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2006 verstarb der Vater zweier Töchter und gesetzlicher Erbinnen desselben. In der Erbmasse befanden sich insbesondere zwei Wohnungen. Im Erbteilungsverfahren konnten sich die beiden Erbinnen nicht einigen, wie diese beiden Wohnungen zu teilen sind. Uneinigkeit besteht insbesondere betreffend die Frage, ob die Versteigerung unter den Erbinnen oder aber öffentlich erfolgen soll.

Die erste Instanz entschied, den Erbinnen 30 Tagen Zeit zu geben, um einen freihändigen Verkauf mit einer Käuferschaft ihrer Wahl zu vereinbaren. Für den Fall, dass für beide oder eine der Wohnungen die angesetzte Frist ungenutzt verstreichen sollte oder innert dieser Frist kein Freihandverkauf vereinbart werden könne, würde das betreffende Grundstück bzw. würden beide Grundstücke öffentlich versteigert werden. Die zweite Instanz bestätigte in der Folge diesen Entscheid.

Die gesetzlichen Erben können, wo es nicht anders angeordnet ist, die Teilung frei vereinbaren (Art. 607 Abs. 2 ZGB). Scheitert eine Einigung und hat auch der Erblasser keine anderslautenden Vorschriften aufgestellt (Art. 608 ZGB), finden die gesetzlichen Teilungsregeln Anwendung. Danach sollen die Erbschaftssachen – wenn immer möglich – in natura unter den Erben verteilt werden (Art. 610 Abs. 1 ZGB). Verliert eine Erbschaftssache durch Teilung wesentlich an Wert, soll sie einem der Erben ungeteilt zugewiesen werden (Art. 612 Abs. 1 ZGB). Laut bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Erbschaftssache nur dann zu verkaufen und der Erlös zu teilen, wenn der Wert dieser Erbschaftssache den Betrag eines Erbteils erheblich übersteigt.

Gemäss Art. 612 Abs. 3 ZGB hat auf Verlangen eines Erben der Verkauf auf dem Weg der Versteigerung stattzufinden, wobei, wenn die Erben sich nicht einigen, die zuständige Behörde entscheidet, ob die Versteigerung öffentlich oder nur unter den Erben stattfinden soll. Das Bundesgericht bestätigt seine Rechtsprechung, wonach das Gericht bei der Wahl zwischen der beiden Varianten sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigen muss. Wenn keiner der Erben ein Grundstück übernehmen wolle, komme ausschliesslich die öffentliche Versteigerung infrage. Dasselbe gelte, wenn nicht alle Erben bzw. nur einer von mehreren Erben über die erforderlichen Mittel verfügen, um das Grundstück zu erwerben. Während die öffentliche Versteigerung in aller Regel einen besseren Preis ermögliche, seien nicht allein die pekuniären Interessen der Erben massgebend. Zu berücksichtigen sei, wenn aus Pietätsgründen ein Grundstück im Eigentum der Familie verbleiben solle. Pietätsgründe könnten aber keine Rolle spielen, wenn von zwei Erben nur einer steigerungsfähig sei.

Das Bundesgericht kommt zum Schluss, dass die beschwerdeführende Tochter mit ihren Ausführungen bestätige, aktuell nicht in der Lage zu sein, den Preis für einen allfälligen Zuschlag aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Mit der blossen Behauptung, «mit einer Liegenschaft als Sicherheit ohne weiteres privat entsprechende Kredite und Darlehen» erhältlich machen zu können, vermöge sie die Feststellung der Steigerungsunfähigkeit nicht als offensichtlich unrichtig auszuweisen. Das Steigerungsverfahren ist laut Bundesgericht von Vornherein nicht dazu bestimmt, eine nicht leistungsfähige oder gar eine nicht übernahmewillige Person an der Versteigerung teilnehmen und das Steigerungsergebnis in die Höhe treiben zu lassen, um bei einem allfälligen Zuschlag zu erklären, die Liegenschaft nicht übernehmen zu können. Allfällige Pietätsgründe können angesichts der Steigerungsunfähigkeit der beschwerdeführenden Tochter keine Berücksichtigung finden.

Im Ergebnis wies das Bundesgericht die Beschwerde vollständig ab und erachtete die Anordnung der öffentlichen Versteigerung als zulässig.

Fuss- und Fahrwegrecht: Umfang und Verlauf der Dienstbarkeit

Bild mit Grundstücken und Häusern.

Das Bundesgericht hat sich mit Urteil 5A_472/2021 vom 29. März 2022 mit einem Fuss- und Fahrwegrecht auseinandergesetzt.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Zwei benachbarte Grundstücke X und Y sind je mit einem Einfamilienhaus mit Garage überbaut. Die Zufahrt ab der öffentlichen Strasse zum Grundstück X erfolgt über eine Stichstrasse, deren Benutzung ein im Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht von 3 m Breite zugunsten des Grundstücks X und zulasten des Grundstücks Y gewährleistet. Der Weg führt auf dem belasteten Grundstück Y über einen teils asphaltierten und teils mit Pflastersteinen belegten Platz zwischen den beiden Einfamilienhäusern, an den die beiden Garagen grenzen. Die Eigentümer der beiden Grundstücke waren sich über den Umfang und den Verlauf des Wegrechts nicht einig.

Ausgangspunkt für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit ist der Grundbucheintrag (Art. 738 ZGB). Soweit dieser undeutlich ist, bestätigt das Bundesgericht die Ausführungen der Vorinstanz, wonach sich der Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit diesfalls nach dem Erwerbsgrund und, soweit nicht schlüssig, nach der unangefochtenen Ausübung der Dienstbarkeit während längerer Zeit in gutem Glauben bestimmt. Trete die Dienstbarkeit baulich in Erscheinung bzw. lasse sie sich durch bauliche Massnahmen abgrenzen (sog. natürliche Publizität), so habe sich der Erwerber diesen Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs grundsätzlich unabhängig von Grundbucheintrag und Begründungsakt entgegenhalten zu lassen.

Gemäss dem durch die Begründungsparteien unterschriebenen und den Grundbuchgeometer gezeichneten Situationsplan führt das Fuss- und Fahrwegrecht über das belastete Grundstück Y, um direkt und ohne Rücksicht auf den Standort der Garage auf dem Grundstück X auf dieses Grundstück X abbiegen zu können. Gestützt auf die Erscheinung des vorliegenden Fuss- und Fahrwegrechts und aufgrund der Bezeichnung im Grundbuch als Zugangs- und Zufahrtsrecht von 3 m Breite bestätigte das Bundesgericht in Abweichung des vorgenannten Situationsplans die Auffassung der Vorinstanz, wonach offenkundig sei, dass es den Eigentümern des Grundstücks X möglich sein müsse, ihre Garage zu erreichen, d.h. in diese mit einem Auto hineinzufahren und einzuparkieren. Der Umfang und Verlauf des Wegrechts entsprach laut Bundesgericht im zu beurteilenden Fall somit seiner tatsächlichen Erscheinung.

Empfehlung: Vor dem Erwerb eines mit einer Dienstbarkeit belasteten Grundstücks sollten allfällige Differenzen zwischen dem im Grundbuch hinterlegten Situationsplan und der tatsächlichen Erscheinung der Dienstbarkeit geklärt werden und falls nötig im Grundbuch präzisiert werden.

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Fuss- und Fahrwegrecht – Mehrbelastung

Das Bundesgericht hat sich mit Urteil 5A_714/2021 vom 8. März 2022 mit einem Fuss- und Fahrwegrecht aus dem Jahr 1979 auseinander gesetzt.

Der Sachverhalt zeigt sich wie folgt: Das auf dem begünstigten Grundstück stehende Einfamilienhaus soll abgebrochen und durch ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen, einer Sammelgarage für Oldtimer im Erdgeschoss und einer Tiefgarage mit 19 Plätzen sowie vier Abstellplätzen im Freien ersetzt werden. Die Eigentümer des mit dem Fuss- und Fahrwegrecht belasteten Grundstücks wehrten sich gegen die erteilte Baubewilligung und bestreiten die Zulässigkeit der Beanspruchung des Wegrechts sowohl für die Erwerber der Tiefgaragenplätze als auch derjenigen Person, die Oldtimer in der Garage einstellen möchte.

Ausgangspunkt für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit ist der Grundbucheintrag (Art. 738 ZGB). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf auf den Erwerbsgrund (Begründungsakt) zurückgegriffen werden. Ist auch dieser nicht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist.

Der vorliegende Grundbucheintrag lautet lediglich “Fuss- und Fahrwegrecht”. Der Erwerbsgrund lautet wie folgt: “Der jeweilige Eigentümer der Liegenschaft […] räumt dem jeweiligen Eigentümer der Liegenschaft […] das freie und ungehinderte Fuss- und Fahrwegrecht auf der […] Zufahrtsstrasse ein. […]. Die Ausübung des Fahrwegrechts zu gewerblichen Zwecken ist untersagt.”

Vorliegend wurde ein gewerblicher Zweck verneint. Auch das Vorliegen einer unzumutbaren Mehrbelastung wurde abgetan. Die Eigentümer des belasteten Grundstücks müssen somit einen Mehrverkehr hinnehmen.

Empfehlung: Bei der Errichtung von Dienstbarkeiten sollten solche – hypothetische spätere Nutzungen – mitberücksichtigt und falls unerwünscht durch eine sorgfältige Formulierung ausgeschlossen werden.