Mietrecht – Sanierungskündigung

renovation of a kitchen

Das Bundesgericht hat sich mit Urteil 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 mit einer Sanierungskündigung auseinandergesetzt.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 1995 schloss die Mieterin einen unbefristeten Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin ab. Im Jahr 2018 erwarb die heutige Eigentümerin das betroffene Gebäude, wodurch sie auch zur heutigen Vermieterin wurde. Im Jahr 2019 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag mit der Mieterin unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist auf den nächstmöglichen Termin. Die Mieterin focht die Kündigung an und verlangte deren Aufhebung. Die Vermieterin gab im Schlichtungsverfahren die Sanierung des Mietobjekts als Kündigungsgrund an.

Sowohl die Schlichtungsbehörde als auch die erste Instanz entsprachen den Begehren der Mieterin. Hingegen erachtete die zweite Instanz die Kündigung als gültig, erstreckte aber das Mietverhältnis um zwei Jahre. Gegen dieses Urteil erhob die Mieterin Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht.

Grundsätzlich steht es jeder Partei frei, einen unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf den nächsten vereinbarten Termin zu kündigen (Art. 266a Abs. 1 OR). Es steht der Vermieterin gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung im Allgemeinen frei, den Mietvertrag zu kündigen, namentlich um Umbau-, Renovations- oder Sanierungsarbeiten durchzuführen. Hierbei muss die Vermieterin nicht abwarten, bis die Renovationsarbeiten notwendig und dringend werden. Allerdings ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst und mithin missbräuchlich ist (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR).

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind sog. Sanierungskündigungen dann missbräuchlich, wenn die Vermieterin nicht wirklich die Absicht hat, das Sanierungsprojekt durchzuführen, sondern beabsichtigt, die Wohnung wieder auf den Mietmarkt zu bringen. Ebenfalls missbräuchlich sind Sanierungskündigungen, wenn das Renovationsvorhaben der Vermieterin mit den Regeln des öffentlichen Rechts offensichtlich unvereinbar ist, so dass es mit Sicherheit nicht bewilligt wird. Sodann sind Sanierungskündigungen missbräuchlich, wenn die Vermieterin nicht über ein ausreichend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, das es erlaubt, konkret festzustellen, ob die Anwesenheit der Mieterpartei während der Arbeiten deren Durchführung behindern würde, d.h. ob er die Räumlichkeiten verlassen muss.

Das Bundesgericht kam im konkreten Fall in Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids zum Schluss, dass keiner der drei vorgenannten Fälle vorliegt. So habe die Vermieterin zum Zeitpunkt der Kündigung sehr wohl den Willen gehabt, das Mietobjekt zu renovieren, da sie bis zum Kündigungstermin bereits zwei andere Wohnungen renoviert habe und die Renovierung einer dritten Wohnung im Gange gewesen sei. Die Entscheidung, das Mietobjekt zu renovieren, sei angesichts der zur Verfügung stehenden objektiven Kriterien nicht irrational, da die Wohnung seit 1996 vermietet sei und die Mieterin sich mehrmals über Mängel beschwert habe. Die Wohnung befinde sich in ihrem ursprünglichen Zustand und es seien im Verlauf der Jahre nur wenige, kleinere Reparaturen vorgenommen worden. Entgegen den Behauptungen der Mieterin müsse die Vermieterin mit den Renovationsarbeiten insbesondere nicht abwarten, bis diese notwendig und dringend sind. Auch die Tatsache, dass sich die Mieterin mit dem aktuellen Zustand der Wohnung zufriedengebe, sei nicht entscheidend, da die Entscheidung, ein veraltetes Objekt zu renovieren, grundsätzlich allein bei der Vermieterin liege. Gestützt auf die projektierten Sanierungsarbeiten bestätigte das Bundesgericht die Ansicht der Vorinstanz, wonach die Arbeiten, insbesondere die komplette Renovierung von Bad und Küche und die wahrscheinliche Asbestsanierung, die Anwesenheit der Mieterin im Mietobjekt ausschliessen.

Im Ergebnis bestätigte das Bundesgericht den vorinstanzlichen Entscheid und wies die Beschwerde der Mieterin ab.

Haben Sie mietrechtliche Fragen? Kontaktieren Sie uns!

Mietrecht: Ausweitung des Schutzes für die Ehepartner:in?

Die vorberatende Kommission des Ständerates (RK-S) hat der parlamentarische Initiative 20.499 von Nationalrat Dandrès keine Folge gegeben (7 nein, 5 ja). Die Schwesterkommission (RK-N) hatte der Initiative am 26. März 2021 zugestimmt.

Die Initiative verlangt, dass Mieter:innen dem Mietvertrag der Ehegat:innen grundsätzlich immer beitreten können. Dieses Anliegen soll mit einem neuen Artikel 263a des Obligationenrechts umgesetzt werden. Die RK-S ist der Auffassung, dass Ehegat:innen durch die geltenden mietrechtlichen Bestimmungen bereits ausreichend geschützt seien und kein gesetzgeberischer Handlungsbedarf bestehe (Medienmitteilung).

Gemäss Parlamentsgesetz (Art. 109 Abs. 3) ist für eine Weiterverfolgung des Vorstosses nun eine Zustimmung beider Räte (National- und Ständerat) notwendig. Andernfalls ist die Initiative endgültig abgelehnt.

Mieterausweisung bei laufendem Kündigungsanfechtungsverfahren

Das Bundesgericht hat sich mit Urteil 4A_103/2022 vom 28. März 2022 mit einer Mieterausweisung auseinandergesetzt.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Den beiden Mietern wurde mit amtlich genehmigten Formularen wegen Zahlungsrückstands gekündigt. Da die Mieter nach Ablauf des Mietverhältnisses weiterhin im Mietobjekt blieben, stellte der Vermieter beim zuständigen Gericht ein Ausweisungsbegehren. Dieses wurde sowohl in erster als auch in zweiter Instanz gutgeheissen.

Gegenstand der Erwägungen war insbesondere die Frage, ob ein (späteres) Ausweisungsbegehren bei laufendem Kündigungsanfechtungsverfahren missbräuchlich erscheint. Das Bundesgericht bestätigte diesbezüglich seine Rechtsprechung, wonach ein Begehren um Ausweisung eines Mieters im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen grundsätzlich auch dann zulässig ist, wenn der Mieter die vorangehende Kündigung gerichtlich angefochten hat und dieses Verfahren hängig ist. Massgebend ist, dass der Sachverhalt erstellt und die Rechtslage klar ist. Dies war laut Bundesgericht vorliegend der Fall.

Da die Beschwerde im Ergebnis laut Bundesgericht auch in Bezug auf die anderen Einwände der Mieter offensichtlich unbegründet erschien, wies das Bundesgericht die Beschwerde ab und schloss sich den beiden Vorinstanzen an.

Mieterausweisung

Das Nichtbezahlen von Mietzinsforderungen kann zu einer Zahlungsverzugskündigung und sodann zu einer Mieterausweisung im raschen Verfahren (Rechtsschutz in klaren Fällen nach ZPO 257) führen.

Der Umstand, dass der Mieter eine bestrittene Verrechnungsforderung geltend macht (gestützt auf behauptete Mängel an der Mietsache), darf nicht dazu führen, dass sich ein Mieter länger ungerechtfertigt im Mietobjekt aufhalten kann (Urteil 4A_452/2021 vom 4. Januar 2022).