Schlagwort: Mietrecht

Schwächung der Mieter:innen?

Abstimmungsvorlagen vom 24. November 2024

Am 24. November 2024 stimmt die Schweiz unter anderem über zwei mietrechtliche Vorlagen ab, nachdem das Referendum gegen die geplanten Gesetzesänderungen ergriffen worden ist.

Das Stimmvolk wird darüber entscheiden, ob die Voraussetzungen für die Untermiete verschärft und die Anforderungen für die Kündigung zum Eigenbedarf herabgesetzt werden sollen.

Verschärfung der Voraussetzungen für die Untermiete

Stand heutiges Recht ist die Untermiete in Art. 262 OR wie folgt geregelt:

¹ Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.

² Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn:

a. der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben;

b. die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind

c. dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.

³ Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten.

Gemäss Vorlage:

sollen Mieterinnen und Mieter künftig ein schriftliches Gesuch für die Untermiete stellen, welchem die Vermieterschaft schriftlich zustimmen muss.
muss jede Änderung der Untermiete der Vermieterschaft mitgeteilt werden.
kann die Vermieterschaft künftig die Untermiete untersagen, wenn diese länger als zwei Jahre dauern soll.
kann die Vermieterschaft das Mietverhältnis wegen einer unzulässigen Untervermietung künden.

Parlament und Bundesrat empfehlen, die Vorlage anzunehmen. Die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt und die Verbreitung von Vermietungsplattformen im Internet begünstige Missbräuche bei der Untermiete. Solche Missbräuche sollen durch eine klare Regelung der Voraussetzungen der Untermiete verhindert werden. Die Gegner:innen der Vorlage machen geltend, die Vorlage schwäche die Position der Mieterschaft stark. Da es bereits jetzt verboten ist, die Wohnung ohne Einwilligung der Eigentümer:innen unterzuvermieten, sei eine zusätzliche Regelung nicht erforderlich.

Herabsetzung der Anforderungen für die Kündigung zum Eigenbedarf

Das Gesetz regelt den dringenden Eigenbedarf in drei konkreten Situationen:

Art. 261 Abs. 2 Bst. a OR sieht vor, dass bei einem Eigentümerwechsel der Mietsache, neue Eigentümer:innen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen können, wenn diese einen dringenden Eigenbedarf geltend machen.

Art. 271a Abs. 3 Bst. a OR hält fest, dass Vermieter:innen beim Vorliegen eines dringenden Eigenbedarfs das Mietverhältnis kündigen dürfen, selbst wenn zu diesem Zeitpunkt ein Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis läuft oder die Vermieter:innen in den letzten drei Jahren vor der Kündigung einem Rechtstreit unterlagen, welches im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stand.

Art. 272 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Bst. d OR statuiert, dass Mieter:innen die Erstreckung eines (un)befristeten Mietverhältnisses verlangen können, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie oder ihre Familien eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen der Vermieter:innen nicht zu rechtfertigen sind. Bei der Interessensabwägung wird dabei insbesondere auch ein allfälliger dringender Eigenbedarf der Vermieter:innen berücksichtigt.

Die «Dringlichkeit», von welcher das Gesetz im Zusammenhang mit dem Eigenbedarf spricht, wird im Gesetz selbst nicht definiert. Nach der aktuell geltenden Rechtsprechung bedeutet «Dringlichkeit», dass der Eigenbedarf unmittelbar (nicht bloss zukünftig), tatsächlich (nicht bloss hypothetisch) und aktuell sein muss. Dies ist dann der Fall, wenn nach objektiver Würdigung der Umstände ein Zuwarten mit der Selbstnutzung (bis bspw. eine ordentliche Kündigung möglich ist) für Vermieter:innen als nicht zumutbar erscheint (vgl. bspw. BGE 118 II 50, E. 3c).

Die Vorlage will diese Anforderungen an die Dringlichkeit herabsetzen. Bei Annahme der Vorlage muss der Eigenbedarf für eine zulässige Kündigung nicht mehr «dringlich», sondern nur noch «bedeutend und aktuell» sein. Wie «bedeutend und aktuell» zu verstehen ist, wird nicht genauer definiert. Bei einer Annahme der Vorlage wäre es somit an den Gerichten, diese beiden Begriffe genauer zu bestimmen.

Parlament und Bundesrat empfehlen Annahme der Vorlage. Diese helfe Vermieter:innen, in oder nach einem Rechtsstreit, bei einer Mieterstreckung oder bei einem Eigentumswechsel den Eigenbedarf einfacher geltend machen zu können. Die Gerichte würden bei der Beurteilung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs immer noch die Interessen der Mieter:innen und Vermieter:innen gegeneinander abwägen, der Eigenbedarf würde jedoch stärker gewichtet. Die Gegner:innen der Vorlage machen geltend, dass auch diese Vorlage die Position der Mieter:innen erheblich schwächt. Darüber hinaus würden gelockerte Regelungen betreffend der Kündigung zum Eigenbedarf der Immobilien-Lobby erlauben, höhere Renditen zu erzielen.

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Anfechtung von Anfangsmietzsinsen

Im Vertragsrecht gilt der Grundsatz der Dispositionsmaxime. D.h., die Parteien sind frei, Vereinbarungen zu treffen und insbesondere Verträge gemäss ihren Vorstellungen und Wünschen zu schliessen. Der Gesetzgeber greift in diese Vertragsfreiheit ein, um insbesondere schwächere Parteien zu schützen.

Im Mietrecht kann nach Unterzeichnung des Mietvertrages der Anfangsmietzins noch während 30 Tagen nach Schlüsselübergabe bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich angefochten und dessen Herabsetzung verlangt werden (Art. 270 OR). Missbräuchlich ist ein Mietzins dann, wenn (alternativ):

die persönliche oder familiäre Notlage der Mieter:innen oder die Verhältnisse auf dem lokalen Wohnungsmarkt die Mieter:innen zum Vertragsschluss gezwungen haben, oder
der Mietzins gegenüber dem früheren Mietzins erheblich erhöht wurde. Gemäss Art. 256a Abs. 2 OR können Mieter:innen verlangen, dass ihnen die Höhe des Mietzinses aus dem früheren Mietverhältnis mitgeteilt werden.

Eine formell zulässige Anfechtung führt jedoch noch nicht zu einer Reduktion des Mietzinses. Eine allfällige Herabsetzung richtet sich nach Art. 269 OR und Art. 269a OR. Somit ist massgebend, ob mit dem (neue) Mietzins ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder ob der Mietzins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Mietzinse sind insbesondere dann in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen (vgl. in diesem Zusammenhang das Urteil des Bundesgericht 4A_121/2023 vom 29. November 2023).

Die Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates (RK-N) hat gemäss Medienmitteilung vom 16. August 2024 vom Ergebnisbericht über die Vernehmlassung zu den parlamentarischen Initiativen 16.451 “Für Treu und Glauben im Mietrecht. Anfechtung des Anfangsmietzinses nur bei Notlage des Mieters” und 17.493 “Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen” Kenntnis genommen. Die Kommission hat “grossen Handlungsbedarf bei der Mietzinsgestaltung festgestellt”, da die momentane Rechtslage zu Rechtsunsicherheit führe und langwierige Verfahren begünstige. Die RK-N hat beide Vorlagen verabschiedet. Sie werden voraussichtlich in der Frühjahrssession 2025 im Nationalrat beraten.

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Zuständigkeit Handelsgericht bei Vormerkung eines Mietverhältnisses

Das Bundesgericht hat sich mit Urteil 4A_199/2022 vom 20. September 2022 mit der Vormerkung eines Mietverhältnisses im Grundbuch beschäftigt.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: A (Klägerin) ist Mieterin von Geschäftsräumlichkeiten. Vermieterin (Beklagte) ist die Stiftung B. Der Mietvertrag wurde für eine feste Vertragsdauer von 10 Jahren abgeschlossen. Die Vermieterin hat sodann während der laufenden Mietdauer das Grundstück an eine AG (C) verkauft. Aus diesem Grund kündigte B das Mietverhältnis “ausserordentlich”. A hat diese Kündigung gestützt auf Art. 271 f. OR angefochten. Dieser Prozess ist jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden bundesgerichtlichen Verfahrens.

Parallel klagte A beim Handelsgericht des Kantons Zürich, der Mietvertrag sei als Vormerkung in das Grundbuch gemäss Art. 261b OR bzw. Art. 959 ZGB eintragen zu lassen. Das Handelsgericht ist auf die Klage nicht eingetreten.

Das Nichteintreten des Handelsgerichts ist auf Art. 243 Abs. 2 ZPO zurückzuführen. Gemäss dieser Norm findet im Bereich des Kündigungsschutzes das einfache Verfahren Anwendung. Das Handelsgericht ist sachlich bei Vorliegen des einfachen Verfahrens nicht zuständig, selbst wenn die Voraussetzungen von Art. 6 Abs. 2 ZPO erfüllt sind.

Streitig war in diesem Fall, ob eine Klage gestützt auf Art. 261b OR i.V.m. Art. 959 ZGB betreffend die grundbuchliche Vormerkung eines Mietverhältnisses den Kündigungsschutz betrifft.

Das Bundesgericht geht von einer weiten Auffassung des Begriffes „Kündigungsschutz“ aus. Entscheidend sei, ob das Gericht über die Beendigung eines Mietverhältnisses befinden müsse. Die realobligatorische wirkende Vormerkung diene dazu, die auf Art. 261 Abs. 2 lit. a OR gestützte Eigenbedarfskündigung der neuen Eigentümer:in zu verunmöglichen.

Das Bundesgerichts kommt zum Schluss, dass eine grundbuchliche Vormerkung somit durchaus als Massnahme des Kündigungsschutzes anzusehen sei, auch wenn die konkrete Beendigung des Mietverhältnisses anders als in anderen Fällen vorliegend nicht zentral war.

Zusammenfassend hat das Bundesgericht festgehalten, dass Streitigkeiten über die Vormerkung von Mietverhältnissen an Wohn- und Geschäftsräumen im Grundbuch unter den Begriff des “Kündigungsschutzes” fallen, weshalb das einfache Verfahren zur Anwendung gelange. Das Handelsgericht sei zurecht auf die Klage nicht eingetreten. Die Beschwerde wurde somit abgewiesen.

Mietrecht – Sanierungskündigung

Das Bundesgericht hat sich mit Urteil 4A_247/2021 vom 4. Mai 2022 mit einer Sanierungskündigung auseinandergesetzt.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 1995 schloss die Mieterin einen unbefristeten Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin ab. Im Jahr 2018 erwarb die heutige Eigentümerin das betroffene Gebäude, wodurch sie auch zur heutigen Vermieterin wurde. Im Jahr 2019 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag mit der Mieterin unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist auf den nächstmöglichen Termin. Die Mieterin focht die Kündigung an und verlangte deren Aufhebung. Die Vermieterin gab im Schlichtungsverfahren die Sanierung des Mietobjekts als Kündigungsgrund an.

Sowohl die Schlichtungsbehörde als auch die erste Instanz entsprachen den Begehren der Mieterin. Hingegen erachtete die zweite Instanz die Kündigung als gültig, erstreckte aber das Mietverhältnis um zwei Jahre. Gegen dieses Urteil erhob die Mieterin Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht.

Grundsätzlich steht es jeder Partei frei, einen unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf den nächsten vereinbarten Termin zu kündigen (Art. 266a Abs. 1 OR). Es steht der Vermieterin gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung im Allgemeinen frei, den Mietvertrag zu kündigen, namentlich um Umbau-, Renovations- oder Sanierungsarbeiten durchzuführen. Hierbei muss die Vermieterin nicht abwarten, bis die Renovationsarbeiten notwendig und dringend werden. Allerdings ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst und mithin missbräuchlich ist (Art. 271 Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR).

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sind sog. Sanierungskündigungen dann missbräuchlich, wenn die Vermieterin nicht wirklich die Absicht hat, das Sanierungsprojekt durchzuführen, sondern beabsichtigt, die Wohnung wieder auf den Mietmarkt zu bringen. Ebenfalls missbräuchlich sind Sanierungskündigungen, wenn das Renovationsvorhaben der Vermieterin mit den Regeln des öffentlichen Rechts offensichtlich unvereinbar ist, so dass es mit Sicherheit nicht bewilligt wird. Sodann sind Sanierungskündigungen missbräuchlich, wenn die Vermieterin nicht über ein ausreichend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, das es erlaubt, konkret festzustellen, ob die Anwesenheit der Mieterpartei während der Arbeiten deren Durchführung behindern würde, d.h. ob er die Räumlichkeiten verlassen muss.

Das Bundesgericht kam im konkreten Fall in Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids zum Schluss, dass keiner der drei vorgenannten Fälle vorliegt. So habe die Vermieterin zum Zeitpunkt der Kündigung sehr wohl den Willen gehabt, das Mietobjekt zu renovieren, da sie bis zum Kündigungstermin bereits zwei andere Wohnungen renoviert habe und die Renovierung einer dritten Wohnung im Gange gewesen sei. Die Entscheidung, das Mietobjekt zu renovieren, sei angesichts der zur Verfügung stehenden objektiven Kriterien nicht irrational, da die Wohnung seit 1996 vermietet sei und die Mieterin sich mehrmals über Mängel beschwert habe. Die Wohnung befinde sich in ihrem ursprünglichen Zustand und es seien im Verlauf der Jahre nur wenige, kleinere Reparaturen vorgenommen worden. Entgegen den Behauptungen der Mieterin müsse die Vermieterin mit den Renovationsarbeiten insbesondere nicht abwarten, bis diese notwendig und dringend sind. Auch die Tatsache, dass sich die Mieterin mit dem aktuellen Zustand der Wohnung zufriedengebe, sei nicht entscheidend, da die Entscheidung, ein veraltetes Objekt zu renovieren, grundsätzlich allein bei der Vermieterin liege. Gestützt auf die projektierten Sanierungsarbeiten bestätigte das Bundesgericht die Ansicht der Vorinstanz, wonach die Arbeiten, insbesondere die komplette Renovierung von Bad und Küche und die wahrscheinliche Asbestsanierung, die Anwesenheit der Mieterin im Mietobjekt ausschliessen.

Im Ergebnis bestätigte das Bundesgericht den vorinstanzlichen Entscheid und wies die Beschwerde der Mieterin ab.

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Mietrecht: Ausweitung des Schutzes für die Ehepartner:in?

Die vorberatende Kommission des Ständerates (RK-S) hat der parlamentarische Initiative 20.499 von Nationalrat Dandrès keine Folge gegeben (7 nein, 5 ja). Die Schwesterkommission (RK-N) hatte der Initiative am 26. März 2021 zugestimmt.

Die Initiative verlangt, dass Mieter:innen dem Mietvertrag der Ehegat:innen grundsätzlich immer beitreten können. Dieses Anliegen soll mit einem neuen Artikel 263a des Obligationenrechts umgesetzt werden. Die RK-S ist der Auffassung, dass Ehegat:innen durch die geltenden mietrechtlichen Bestimmungen bereits ausreichend geschützt seien und kein gesetzgeberischer Handlungsbedarf bestehe (Medienmitteilung).

Gemäss Parlamentsgesetz (Art. 109 Abs. 3) ist für eine Weiterverfolgung des Vorstosses nun eine Zustimmung beider Räte (National- und Ständerat) notwendig. Andernfalls ist die Initiative endgültig abgelehnt.

Mieterausweisung bei laufendem Kündigungsanfechtungsverfahren

Das Bundesgericht hat sich mit Urteil 4A_103/2022 vom 28. März 2022 mit einer Mieterausweisung auseinandergesetzt.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Den beiden Mietern wurde mit amtlich genehmigten Formularen wegen Zahlungsrückstands gekündigt. Da die Mieter nach Ablauf des Mietverhältnisses weiterhin im Mietobjekt blieben, stellte der Vermieter beim zuständigen Gericht ein Ausweisungsbegehren. Dieses wurde sowohl in erster als auch in zweiter Instanz gutgeheissen.

Gegenstand der Erwägungen war insbesondere die Frage, ob ein (späteres) Ausweisungsbegehren bei laufendem Kündigungsanfechtungsverfahren missbräuchlich erscheint. Das Bundesgericht bestätigte diesbezüglich seine Rechtsprechung, wonach ein Begehren um Ausweisung eines Mieters im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen grundsätzlich auch dann zulässig ist, wenn der Mieter die vorangehende Kündigung gerichtlich angefochten hat und dieses Verfahren hängig ist. Massgebend ist, dass der Sachverhalt erstellt und die Rechtslage klar ist. Dies war laut Bundesgericht vorliegend der Fall.

Da die Beschwerde im Ergebnis laut Bundesgericht auch in Bezug auf die anderen Einwände der Mieter offensichtlich unbegründet erschien, wies das Bundesgericht die Beschwerde ab und schloss sich den beiden Vorinstanzen an.

Mieterausweisung

Das Nichtbezahlen von Mietzinsforderungen kann zu einer Zahlungsverzugskündigung und sodann zu einer Mieterausweisung im raschen Verfahren (Rechtsschutz in klaren Fällen nach ZPO 257) führen.

Der Umstand, dass der Mieter eine bestrittene Verrechnungsforderung geltend macht (gestützt auf behauptete Mängel an der Mietsache), darf nicht dazu führen, dass sich ein Mieter länger ungerechtfertigt im Mietobjekt aufhalten kann (Urteil 4A_452/2021 vom 4. Januar 2022).