Kategorie: Allgemein

Alle Artikel zu allgemeinen Aspekten der Rechtsprechung.

Abschaffung des Eigenmietwertes?

Mit der Schlussabstimmung vom 20. Dezember 2024 haben der National- und der Ständerat entschieden, eine Vorlage für die Abschaffung des Eigenmietwerts für Erst- und Zweitliegenschaften zu erlassen. Doch was bedeutet das konkret?

Was ist der Eigenmietwert?

Als Eigenmietwert wird der fiktive Wert bezeichnet, welcher ein:e Eigentümer:in einer Liegenschaft, in welcher er/sie selber wohnt oder als Zweitwohnung selber braucht, einnehmen würde, wenn er/sie diese an eine Drittperson vermieten würde. Dieser fiktive Wert wird auf Bundes- und Kantonsebene als Einkommen versteuert (Bundesebene Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG; Kanton Bern Art. 25 Abs. 1 lit. b StG). Im Gegenzug können die Eigentümer/innen die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen (Bundesebene Art. 33 Abs. 1 lit. a DBG; Kanton Bern Art. 38 Abs. 1 lit. a StG).

Welche Änderung haben National- und Ständerat beschlossen?

Dieser fiktive Wert für Erst- und Zweitwohnungen soll nun mit der Vorlage des National- und Ständerats abgeschafft werden, wodurch dieser zukünftig von Eigenbesitzer:innen nicht mehr als Einkommen zu versteuern wäre. Dies hat jedoch zur Folge, dass Unterhaltskosten bei selbstbenutzen Liegenschaften nicht mehr abgezogen werden können. Zudem würde auch der Abzug von Schuldzinsen nur noch beschränkt möglich sein.

Besonders in Bergkantonen könnte die Abschaffung des Eigenmietwerts für Zweitwohnungen zu erheblichen Einbussen bei den Steuereinnahmen führen. Um diese Verluste auszugleichen, wurde die Abschaffung des Eigenmietwerts mit der Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften verknüpft. Diese neue Steuer ermöglicht den Kantonen, auf Zweitwohnungen eine zusätzliche Steuer zu erheben. Die Kantone dürften dabei selber entscheiden, ob sie eine solche Steuer einführen oder nicht.

Künftige (mögliche) Änderung

Noch ändert sich nichts. Während die Abschaffung des Eigenmietwerts keine Verfassungsänderung benötigt, bedarf die Einführung einer neuen (Objekt)Steuer einer Verfassungsänderung, welcher das Volk wie auch die Stände (Kantone) zustimmen müssen. Wird die Abstimmung abgelehnt, verbleibt alles beim Alten. Wird die Verfassungsänderung angenommen, würde neu kein fiktiver Wert für Erst- und Zweiwohnungen beim Einkommen mehr angerechnet werden. Die Kantone könnten jedoch eine neue Objektsteuer einführen, wodurch Eigentümer:innen von Zweitwohnungen trotzdem verpflichtet würden, eine Steuer auf ihre Liegenschaft zu bezahlen. Ob die Kantone eine solche Objektsteuer einführen und wie hoch diese wäre, ist noch ungewiss.

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Aus dem Bundeshaus: Bericht des Bundesrates zum Unterhaltsrecht

Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 24. April 2024 in Erfüllung des Postulates 21.4141 Silberschmidt vom 29. September 2021 den Bericht “Alternierende Obhut: Evaluation der Gerichtspraxis nach der Revision des Unterhaltsrechts” verabschiedet (MM).

Gemäss geltendem Recht muss das Gericht nach einer Trennung oder Scheidung die Möglichkeit der alternierenden Obhut (d.h. die Kinder leben abwechselnd bei beiden Elternteilen) zwingend prüfen, auch wenn diese Betreuungsform nicht von beiden Elternteilen gewünscht wird. Die alternierende Obhut wird hingegen nicht vorgeschrieben.

Zur Evaluation der Praxis der erst- und zweitinstanzlichen Gerichte wurden zwei interdisziplinäre Studien in Auftrag gegeben:

Der Bundesrat kommt in seinem Bericht gestützt auf die beiden Studien zum Schluss, dass sich die Eltern eher selten für eine alternierende Obhut entscheiden, was aber mit den realen Lebensumständen (z.B. Distanz zwischen den Wohnorten der Eltern, berufliche Verpflichtungen oder finanzielle Situation) begründet wird. Der Bundesrat sieht diesbezüglich keinen gesetzgeberischen Handlungsbedarf und verweist darauf, dass die Rahmenbedingungen entscheidend seien.

Zur Förderung der gemeinsamen elterlichen Verantwortung nach einer Trennung oder Scheidung sieht der Bundesrat hingegen im Bereich des Familienverfahrensrechts Verbesserungsbedarf. Ein entsprechender Bericht wird für Anfang 2025 in Aussicht gestellt.

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Personalwohnungen und die Lex Koller

Das Bundesgericht hat sich mit Urteil 2C_325/2022 vom 21. Dezember 2023 erneut mit Personalwohnungen im Zusammenhang mit der Lex Koller befasst.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die A AG bezweckt die Errichtung, den Erwerb, das Halten, die Verwaltung, den Betrieb und die Veräusserung von Hotels und Personalhäusern in der Schweiz. Die Schwestergesellschaft C AG ist Betreiberin eines Hotels in Davos. Sämtliche Aktien der Muttergesellschaft B AG hält ein deutscher Staatsangehöriger. Die B AG (und somit auch ihre Töchter A AG und C AG) ist eine “Person im Ausland” gemäss Lex Koller.

Die A AG beabsichtigt, ein Hotel zu erwerben und dieses der C AG als Personalhaus zur Verfügung zu stellen.

Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland (Bewilligungsgesetz, BewG, Lex Koller) regelt die Frage, unter welchen Voraussetzungen und innerhalb welcher Grenzen sog. Personen im Ausland Grundstücke in der Schweiz oder Beteiligungen an Gesellschaften, deren Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, erwerben können. Gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. a BewG bedarf der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland keiner Bewilligung, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient. Ein “klassisches” Hotel stellt eine solche Betriebsstätte dar.

Gemäss geltendem Recht werden Personalwohnungen nicht von der Hotelbetriebsstätte-Ausnahme erfasst (so auch das Bundesgericht in BGE 147 II 281). Das Bundesgericht ankerkennt zwar, dass “das Hotelpersonal grundsätzlich auf die Zuverfügungsstellung von Personalwohnungen angewiesen ist und auf dem betroffenen, lokalen Mietmarkt schwer Wohnraum zu finden ist”, kommt jedoch zum Schluss, dass mangels Rechtsgrundlage ein bewilligungsfreier Erwerb von Personalwohnungen durch eine Person im Ausland nicht zulässig sei (E. 4.7).

Im vorliegenden Urteil hat das Bundesgericht festgehalten, dass ein nachträglicher Erwerb von Personalwohnungen nicht als bewilligungsfreier Miterwerb im Sinne von Art. 2 Abs. 3 BewG, sondern als späterer bewilligungspflichtiger Zuerwerb zu qualifizieren sei.

Offen bleibt die Frage, weshalb das Verfahren nicht sistiert worden ist, da das Parlament am 25. September 2023 (Amtliches Bulletin) mit der Annahme der Motion 22.4413 Schmid den Bundesrat beauftragt hat, eine Gesetzes- resp. Verordnungsanpassung vorzunehmen (vgl. Beitrag vom 4. Oktober 2023).

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Bundesrat will Position von Grundstückbesitzer:innen bei Hausbesetzungen stärken

Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 15. Dezember 2023 die Botschaft zur Verbesserung der Stellung von Grundstückbesitzer:innen verabschiedet. Er ging hierbei auf die Forderungen der Motion Feller 15.3531 ein, welche die Beseitigung existierender Hürden im geltenden Recht für die Wiederbemächtigung des Besitzes durch den/die Grundstückbesitzer:in forderte (MM).

Eckdaten: Der Bundesrat schickte eine Änderung des Schweizer ZGB zur Besserstellung von Grundstückbesitzer:innen am 2. September 2020 in die Vernehmlassung und nahm am 29. Juni 2022 die Resultate der Vernehmlassung zur Kenntnis. Am 15. Dezember 2023 verabschiedete der Bundesrat die Botschaft zur Weiterbearbeitung durch das Parlament.

Konkrete Änderungen: Der Bundesrat entschied einerseits, dass der/die Grundstückbesitzer:in zur eigenständigen Wiederbemächtigung des Grundstücks weiterhin «sofort» handeln muss. Dies diene der Rechtssicherheit und verhindere, dass das staatliche Gewaltmonopol «aufgeweicht» wird. Gleichzeitig legte der Bundesrat fest, dass die Frist zur Handlung dann beginnt, wenn der/die Besitzer:in Kenntnis von der Hausbesetzung erhält – sofern dies bei gebotener Sorgfalt nicht bereits früher möglich gewesen wäre. Gemäss dem neuen Gesetzesentwurf kann Selbsthilfe angewendet werden, sofern amtliche Hilfe nicht rechtzeitig verfügbar ist und sich der/die Besitzer:in jeder nach den Umständen nicht gerechtfertigten Gewalt enthält (vgl. Art. 926 Abs. 4 E-ZGB). Die Zulässigkeit der Selbsthilfe hängt damit von den Umständen im Einzelfall ab.

Der neue Gesetzesentwurf verzichtet – vor dem Hintergrund der Kompetenzverteilung zwischen Bund und Kantonen – auf direkte Vorgaben zur Räumung von Hausbesetzungen. Immerhin sehen die Änderungen des Bundesrats eine Verminderung von prozessualen Hürden zur Räumung von Grundstücken vor und gewährt Grundstückbesitzer:innen insbesondere die Möglichkeit zur gerichtlichen Verfügung gegen unbekannte Personen und damit zur rascheren Zwangsräumung. Ferner können Besitzer:innen gerichtliche Verfügungen neu auf Antrag durch eine Behörde anbringen lassen.

Zur Medienmitteilung

Rechtliche Inputs :

  • Unterscheidung zwischen Besitz und Eigentum: Die Vorschriften, welche die Hausbesetzung betreffen, knüpfen am Grundstückbesitz an (sog. Besitzesschutz). (Grund-)Besitzer:innen sind von (Grund-)Eigentümer:innen zu unterscheiden: Ein:e Besitzer:in hat die tatsächliche Gewalt über eine Sache (vorliegend das Grundstück) und übt die Gewalt willentlich über diese Sache bzw. das Grundstück aus (vgl. Art. 919 Abs. 1 ZGB; Ernst/Zogg, BSK ZGB II, Aufl. 7, Art. 919 N 15 ff.). Demgegenüber hat ein:e Eigentümer:in alle Befugnisse an einer Sache, die im Rahmen des Rechts möglich sind, wobei diese Befugnisse «die Sache in ihrer Gesamtheit» betreffen. Eigentümer:innen haben somit namentlich das Recht, die Sache zu verkaufen oder Eingriffe von Dritten abzuwehren (vgl. Art. 641 ZGB; Wolf/Wiegand, Vor Art. 641 ff., N 42 und Art. 641 N 25, 31 ff.). Eigentümer:innen können zugleich Besitzer:innen sein, wenn sie Eigentum an einer Sache bzw. an einem Grundstück haben und dort tatsächliche Gewalt ausüben.
    Beispiel: A mietet eine Wohnung des Vermieters B, dem die Wohnung gehört. B ist der Eigentümer der Wohnung. Er kann darüber bestimmen, was er damit machen möchte, und könnte diese verkaufen. A ist Mieter und hat damit tatsächliche Gewalt über die Wohnung. A ist Besitzer. Vermietet B die Wohnung nicht und wohnt er selbst darin, ist er zugleich Eigentümer und Besitzer.
  • Kantonale Regelung (vgl. Mabillard, S. 156 ff.): Seit Inkrafttreten des Besitzesschutzes auf Bundesebene (Art. 926 ff. ZGB) wurde der Besitzesschutz in den Kantonen weitgehend vereinheitlicht. Dennoch haben die kantonalen Behörden in der Rechtsanwendung und Rechtsdurchsetzung sowie in der Umsetzung des Besitzesschutzes nach wie vor grosse Spielräume. Im Bereich von Hausbesetzungen ist heute noch das kantonale (Polizei-)Recht massgebend. Nachstehend werden beispielhaft die Voraussetzungen für eine Räumung für die Kantone Bern, Zürich und Genf aufgezeigt:
  • Bern: Gemäss Berner Praxis setzt eine polizeiliche Räumung einen Straf- sowie einen Räumungsantrag voraus. Ein vorheriger Zivilprozess ist nicht notwendig. Liegen die Voraussetzungen zur polizeilichen Räumung vor, wird die Räumung des besetzten Grundstücks unter Berücksichtigung des Verhältnismässigkeits- und des Opportunitätsprinzips durchgeführt. Die Praxis der polizeilichen Räumung wird von einem Präventions- und Vermittlungsangebot der Zwischennutzungsstelle der Immobilienverwaltung der Stadt Bern begleitet. Zurzeit wird eine Anpassung der Berner Praxis an die Zürcher Praxis diskutiert (vgl. S. 175 ff. des Gutachtens).
  • Zürich: Die Zürcher Stadtpolizei kennt mit dem Massnahmenkonzept «Prävention, Legalisierung, Strafverfolgung und Räumung» eine mehrstufige Praxis. Nach dieser Praxis sind für die polizeiliche Räumung durch die Stadtpolizei vorausgesetzt: Ein gültiger Strafantrag sowie entweder «eine rechtskräftige Abbruchbewilligung, eine rechtskräftige Baubewilligung einschliesslich Baufreigabe und Belege der unverzüglichen Aufnahme der Abbruch- bzw. Bauarbeiten, ein Vertrag zur Nutzung der Liegenschaft nach deren Räumung oder eine Gefährdung der Sicherheit von Personen bzw. von denkmalgeschützten Bauteilen oder Einrichtungen». Die Stadtpolizei Zürich stützt sich dabei in erster Linie auf ein Merkblatt für Hausbesetzungen, das vom Stadtrat erlassen wurde (vgl. S. 183 ff. des Gutachtens).
  • Genf: Das Vorgehen gegen Hausbesetzungen ist auf der Grundlage von kantonalen Rechtsgrundlagen (vgl. namentlich Art. 1 Abs. 3 lit. a LPol GE) möglich. Hierfür notwendig ist ein Strafbefehl und es muss der jeweilige Einzelfall berücksichtigt werden. Für die Genfer Polizei ist in erster Linie insbesondere die Kommunikation mit dem/der Grundbesitzer:in zentral (vgl. S. 158 ff. des Gutachtens).

Zum vollständigen Gutachten zur Motion Feller von Dr. iur. Ramon Mabillard LL.M : Besitzesschutz bei Hausbesetzungen

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Schweiz regelt grenzüberschreitende Erbfälle neu

Im Rahmen der Revision des internationalen Erbrechts (MM) gab es zwischen dem National- und dem Ständerat in den vergangenen Jahren verschiedene Differenzen (vgl. Debatte). An seiner Sitzung vom 12. Dezember 2023 hat der Ständerat nun die letzte Meinungsdifferenz zum Nationalrat beseitigt (SDA-Meldung und Votum Ständerat):

Die Revision des Bundesgesetzes über das internationale Privatrecht (IPRG) strebt die Angleichung an das EU-Recht an und soll die Zuständigkeiten der Staaten bzw. Behörden in grenzüberschreitenden Erbfällen klären.

Im Zentrum stehen Sachverhalte, in welchen Personen ihren Wohnsitz von der Schweiz ins Ausland verlegen, dort versterben und Vermögen in der Schweiz sowie an ihrem letzten Wohnsitz hinterlassen. Gegenstand der letzten bestehenden Differenz zwischen National- und Ständerat bildete die Rechtswahl – mittels Testament oder Erbvertrag – durch eine:n Schweizer Staatsbürger:in mit mehrfacher Staatsbürgerschaft. Der Ständerat vertrat zu Beginn die Ansicht, dass Schweizer:innen mit mehrfacher Staatsbürgerschaft keine Rechtswahl zustehen soll bzw. diese das Schweizer Recht wählen müssen. Der Nationalrat und der Bundesrat befürworteten diesen Vorschlag nicht. Der Nationalrat beanstandete insbesondere die dadurch entstehende Ungleichbehandlung von Schweizer:innen mit und ohne mehrfache Staatsbürgerschaft.

Der Ständerat hat dem Kompromissvorschlag des Nationalrats schliesslich zugestimmt, wonach Schweizer:innen mit mehrfacher Staatsangehörigkeit die Anwendbarkeit von ausländischem Recht wählen können sollen, jedoch die Pflichtteile gemäss Schweizer Recht unberührt lassen müssen.

Zur SDA-Meldung: Schweiz regelt grenzüberschreitende Erbfälle neu // Zur Botschaft zur Änderung des Bundesgesetzes über das Internationale Privatrecht (Erbrecht): BBl 2020 3309

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Lex Koller: Personalwohnungen als Betriebsstätte

Das Bundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland (Bewilligungsgesetz, BewG, Lex Koller) regelt die Frage, unter welchen Voraussetzungen und innerhalb welcher Grenzen sog. Personen im Ausland Grundstücke in der Schweiz oder Beteiligungen an Gesellschaften, deren Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, erwerben können.

Gemäss Art. 2 Abs. 2 Bst. a BewG bedarf der Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland keiner Bewilligung, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient. Ein “klassisches” Hotel stellt eine solche Betriebsstätte dar.

Gemäss geltendem Recht werden Personalwohnungen nicht von der Hotelbetriebsstätte-Ausnahme erfasst (so auch das Bundesgericht in BGE 147 II 281). Das Bundesgericht ankerkennt zwar, dass “das Hotelpersonal grundsätzlich auf die Zuverfügungsstellung von Personalwohnungen angewiesen ist und auf dem betroffenen, lokalen Mietmarkt schwer Wohnraum zu finden ist”, kommt jedoch zum Schluss, dass mangels Rechtsgrundlage ein bewilligungsfreier Erwerb von Personalwohnungen durch eine Person im Ausland nicht zulässig sei (E. 4.7).

Mit Motion 22.4413 hat Ständerat Schmid eine entsprechende Anpassung der Bewilligungsverordnung angestossen und beantragt, Art. 3 BewV sei wie folgt anzupassen: “Die Verwendung des Grundstückes für die Erstellung oder gewerbsmässige Vermietung von Wohnraum, der nicht zu einem Hotel oder Apparthotel gehört, begründet keine Betriebsstätte im Sinne von Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a BewG. Davon ausgenommen ist Wohnraum, der einem Hotel oder Apparrthotel zur Unterbringung von betriebsnotwendigem Personal dient.”

Der Nationalrat hat den Vorstoss – entgegen des Antrags des Bundesrates – am 25. September 2023 als Zweitrat angenommen (Amtliches Bulletin) und somit den Bundesrat beauftragt, eine entsprechende Anpassung der BewV vorzunehmen.

Eine Anpassung der gesetzlichen Grundlagen um den Erwerb von Personalwohnungen zu ermöglichen entspricht einem ausgewiesenen Bedürfnis. Offen ist, ob eine Anpassung auf Verordnungsstufe reicht, oder ob die Grundlage nicht in das BewG gehören würde. Ferner wäre es im Sinne der Lex Koller sicher wünschenswert, wenn die vorgesehene Anpassung Schutzmechanismen vorsieht, um das Risiko einer späteren Zweckentfremdung und somit Verletzung der Lex Koller zu minimieren.

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Digitalisierung des Notariats

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Die Kommission für Rechtsfragen des Ständerates (RK-S) hat an seiner gestrigen Sitzung die Detailberatung des Entwurfs für ein Notariatsdigitalisierungsgesetz (21.083) fortgesetzt.

Die Vorlage sieht vor, dass Urkundspersonen das Original der öffentlichen Urkunde (oft auch Urschrift genannt) künftig elektronisch erstellen können. Dies ist beispielsweise notwendig, um digitale Prozesse wie eine digitale Gesellschaftsgründung ohne Trägerwandel zu ermöglichen.

Im Fokus der gestrigen Diskussion stand die Frage, ob der Betrieb des elektronischen Urkundenregisters, in welchem die elektronischen Urkunden gespeichert und verwaltet werden sollen, dezentral oder zentral erfolgen soll. Die RK-S hat sich dem Vorschlag des Bundesrates angeschlossen, welcher eine zentrale Lösung vorsieht. Das Geschäft wird voraussichtlich in der Wintersession im Rat behandelt (Medienmitteilung der RK-S).